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Retour Fiscalité Peut-on mettre un logement à la disposition de son parent ? Chronique Olivier Rozenfeld, le président de Fidroit - article Le Monde 15 janv. 2022 Lorsque l’on met à disposition un logement au profit d’un parent, aucune charge immobilière n’est alors déductible et aucune aide au logement ne peut être obtenue, explique dans sa chronique Olivier Rozenfeld, le président de Fidroit. https://www.lemonde.fr/argent/article/2022/01/16/peut-on-mettre-un-logement-a-la-disposition-de-son-parent_6109674_1657007.html Puis-je mettre un logement à la disposition d’un parent ou d’un enfant ? Précédent Suivant

Retour Placements La forêt : un investissement d'avenir, qui a du sens, et des avantages fiscaux Christilia Gil 25 sept. 2023 Les Groupements Forestiers, un bon investissement ? https://www.youtube.com/watch?v=stPDkcDnYF4 Investir dans un Groupement Forestier, c'est : ✅ Organiser fiscalement son patrimoine : Préparer sa succession et réduire ses impôts : La loi de finances 2023 a pérennisé l’investissement en groupements forestiers d’Investissement (GFI) ainsi que les dispositifs fiscaux qui l’accompagnent. Une belle occasion de reconsidérer ce placement de conviction. 25% : c'est le taux de réduction d’impôt sur le montant de l’investissement dans les GFI avec un plafond de 100 000 euros pour un couple. 75%, c'est le taux d'exonération de droits de succession et de donation des parts de GFI, sous réserve de les avoir détenues depuis plus de deux ans et de s’être inscrit dans le cadre d’un engagement de gestion durable. ✅ Choisir un investissement naturel : Protection de la nature, CO2, des forêts gérées durablement ; Investir dans une forêt, c’est aujourd’hui un acte militant qui contribue à maintenir la biodiversité sur le territoire et permet de limiter le réchauffement climatique de par l’impact carbone positif que génère cette biomasse. ✅ Diversifier son patrimoine : La forêt est le prototype du placement anti-inflation sur longue période. En effet, l’exploitation des parcelles se planifie sur plusieurs décennies, ce qui signifie par exemple que le produit de la coupe du bois se matérialise entre 70 et 150 ans après la plantation des arbres (parfois plus de 200 ans pour le chêne). Dans l'intervalle, la valeur de la monnaie, voire son libellé, a eu le temps de considérablement changer, et plusieurs générations d’exploitants forestiers ont pu se succéder. La valeur d’usage du bois semble immuable, que ce soit pour le chauffage, la construction ou l’ameublement. Il s’agit en réalité d’un bien essentiel qui ne peut pas se dévaloriser au cours des décennies, hormis les aléas climatiques et sanitaires mentionnés auparavant, qui sont en général bien couverts par les assurances souscrites par les gérants. On parle donc d’un placement très complémentaire des actifs financiers qui ont un horizon de placement beaucoup plus court et sont sujets à des fluctuations importantes liées aux cycles économiques. Ce sont ainsi des supports pertinents à intégrer à faible dose dans un patrimoine équilibré. Vidéo : BFM Précédent Suivant

Retour Actus De nouvelles aides sur décembre et janvier Christilia GIL 8 déc. 2022 De nouvelles aides sur décembre et janvier - À partir du lundi 12 décembre 2022, un chèque énergie exceptionnel de 100 ou 200 euros pour 12,6 millions de foyers : Ce nouveau chèque est envoyé automatiquement par voie postale aux 12 millions de foyers bénéficiaires, sans démarche de la part des ménages. - Chauffage : vous pourrez demander le chèque bois à partir du 27 décembre ; Ce chèque, qui devrait bénéficier à 2,6 millions de foyers, sera d'une valeur de 50 à 200 euros selon les conditions de revenus. - Dès le 1er janvier 2023, un chèque carburant de 100 euros va remplacer la remise à la pompe instaurée par le gouvernement au 1er avril dernier. - A compter de fin novembre 2022 : une aide de 100 à 200 euros est mise en place en faveur des foyers les plus modestes se chauffant au fioul domestique, soit près d’1,6 million de foyers. Précédent Suivant

Retour Immobilier Investir dans l‘immobilier neuf avec la loi Pinel Christilia Gil 7 mai 2021 Vous souhaitez vous constituer un patrimoine, aider vos proches, avoir des revenus supplémentaires, tout en réduisant vos impôts ? La loi Pinel peut vous intéresser. La Loi Pinel est entrée en vigueur en France en 2014, afin de relancer le marché de l’immobilier neuf dans les zones où la demande suppléait l’offre. Ce dispositif souhaite encourager les investisseurs à proposer des logements neufs, en échange d’une importante défiscalisation. Vous souhaitez vous constituer un patrimoine, aider vos proches, avoir des revenus supplémentaires, tout en réduisant vos impôts ? La loi Pinel peut vous intéresser. La Loi Pinel est entrée en vigueur en France en 2014, afin de relancer le marché de l’immobilier neuf dans les zones où la demande suppléait l’offre. Ce dispositif souhaite encourager les investisseurs à proposer des logements neufs, en échange d’une importante défiscalisation.Qu’est-ce que la loi Pinel ? ​ La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui offre la possibilité à des particuliers d’acheter un logement neuf dans le but de le louer. Effective à partir de septembre 2014 et prolongée jusqu’en décembre 2021, elle a pour vocation de relancer le marché de l’immobilier neuf et de pallier le manque de nouveaux logements. Les avantages de la loi Pinel - Obtenir jusqu’à 63 000 euros de remise fiscale pour un investissement global de 300 000 €, avec une limite de 5 500 € au mètre carré par an - Être exonéré de la taxe foncière pendant 2 ans, extensible jusqu’à 5 ans si le logement répond aux normes de basse consommation énergétique. Pour investir en loi Pinel, il convient de respecter plusieurs conditions : - acquérir un logement avant le 31 décembre 2021 (31 décembre 2020 pour une maison) - le bien doit être neuf, avoir été entièrement réhabilité ou faire l’objet d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA) - le logement doit être loué dans l’année qui suit l’achat et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans en tant que résidence principale - les locataires potentiels sont soumis à un plafond de ressources - le bien doit être loué vide ​Qui peut investir en loi Pinel ? ​Il n’existe pas de profil type ! Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut uniquement être un contribuable français, et investir dans un logement qui réunit les conditions précisées au paragraphe précédent. Les raisons d’investir via ce dispositif ne manquent pas : - création d’un patrimoine immobilier - investissement en prévision de la retraite - aider ses proches (seulement si le locataire fait partie de la famille mais pas du foyer fiscal). Comment louer en loi Pinel ? Quelle est la durée de location d’un logement en Pinel ? ​Le logement que vous avez acheté doit être loué dans les 12 mois qui suivent la transaction. Il vous appartient de définir la durée de location voulue. Cette durée, de 6, 9 ou 12 ans, entraîne des réductions fiscales de 12, 18 et 21% respectivement. Si le bien est acheté à l’aide d’un crédit, vous pourrez également déduire les taux d’intérêt de vos revenus fonciers. ​Comment fixer le montant du loyer ? Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, le montant des loyers est encadré et soumis à un seuil de ressources des locataires susceptibles d’occuper le logement. Pour savoir comment fixer un loyer, nous vous invitons à consulter la rubrique des plafonds en loi Pinel 2020 sur le site du gouvernement. Plafonds de loyers au m² en métropole: Zone A bis: 17,43 € Zone A: 12,95 € Zone B1: 10,44 € Zones B2 / C (sur agrément): 9,07 € Ce plafond est ajusté en fonction de la surface «S» du logement selon la formule suivante : plafond de loyer initial * (0,7 + 19/S). Qui peut faire louer le bien ? ​Vous pouvez vous occuper de louer votre bien vous-même. Vous économiserez des frais liés à la gestion locative ! Veillez cependant à bien respecter toutes les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par le dispositif Pinel (ex : louer votre bien dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du logement). Vous avez également la possibilité de confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier sera chargé de la location du bien et du respect des critères Pinel. Le montant des frais de gestion locative s’étale en moyenne entre 6 et 9% du loyer annuel. Comment calculer la réduction d’impôt Pinel en fonction du montant investi ? Quel est le minimum d’investissement locatif ? Il est recommandé d’être imposé au moins à hauteur de 2 500 € par an pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux prévus par le dispositif. Si l’économie fiscale réalisée est supérieure au montant de l’impôt, le surplus ne sera pas pris compte dans la réduction et “perdu”. Il est parfois plus intéressant d’acheter un logement à un prix inférieur au montant permettant une réduction totale des impôts, et d’éventuellement d’acquérir un deuxième logement par la suite. Faut-il nécessairement avoir un apport pour investir en loi Pinel ? Contrairement à un achat classique, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport pour investir en loi Pinel. Il est même parfois plutôt préférable d’emprunter la totalité de la somme prévue pour financer le bien et de conserver ses économies. Cela dépend du rendement de l’épargne : si vous parvenez à la placer à un taux suffisamment intéressant, alors il vaut mieux contracter un crédit qui sera remboursé par les loyers. Où investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel ? ​Choisir une zone et une ville Le choix de la zone et de la ville est primordial. Il va grandement déterminer la réussite de votre projet. Depuis la promulgation de la loi, le zonage a évolué pour mieux répondre aux besoins du marché immobilier : seules les communes situées en A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Ce nouveau découpage exclut donc les zones B2 et C, sauf dérogation éventuelle. Le choix de la localisation dépend également de vos envies et vos projets à venir. Si vous souhaitez continuer à louer le bien ou si vous envisagez plutôt de le récupérer pour votre usage personnel, l’emplacement pourra être différent. Quels programmes immobiliers choisir actuellement ? Il existe de nombreux programmes immobiliers proposant des logements neufs, et il est parfois compliqué de choisir le plus approprié. Un bon programme immobilier doit se situer dans une zone dynamique, proche des transports en commun et des commodités, et qui possède une attractivité amenée à durer sur le long-terme. ​La fiscalité Pinel en détail ​ Comment faire sa déclaration d’impôts ? ​La déclaration se fait en 4 étapes. Il faut : - Remplir, la 1e année seulement, l’imprimé 2044 EB qui détaille les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement consentie - Renseigner le bilan de l’opération financière en Pinel en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déduction des charges des revenus locatifs) - Indiquer le résultat foncier dans l’imprimé 2042 concernant l’impôt sur le revenu - Préciser le montant de la réduction d’impôts sur le formulaire 2042 C. ​Quand la réduction d’impôt devient-elle effective ? ​Tout dépend de la façon dont le bien a été acquis. S’il s’agit d’une VEFA, c’est l’année de fin des travaux qui est prise en compte pour calculer le début de la réduction d’impôts. En revanche, si le logement est déjà construit, c’est l’année de la date d’achat qui prévaut. La particularité de la première année ​Lors de la première année, il faut indiquer le prix de revient du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaires et les différentes charges liées à l’opération. Cela permet de calculer le montant annuel de réduction de l’imposition. À compter de la deuxième année, il suffit d’indiquer le montant de la réduction annuelle figurant sur l’avis d’imposition de l’année précédente. Faut-il acheter en loi Pinel ? ​- Les avantages et les risques liés au dispositif - Le principal avantage proposé par la loi Pinel réside dans les réductions d’impôts réalisées, tout en se constituant un patrimoine. En contrepartie, le loyer du bien doit être indexé sur les revenus des ménages éligibles à ce type de logement. Celui-ci doit également être loué immédiatement pour une durée de 6 ans minimum. Les 5 critères essentiels à prendre en compte - le secteur : est primordial et vous devez minutieusement l’étudier avant d’arrêter votre choix - la taille du logement : privilégiez un bien de petite ou moyenne surface, généralement plus facile à louer - le promoteur : choisissez un promoteur immobilier sérieux et fiable - le budget : adaptez le choix du logement en fonction de votre budget - la rentabilité : prenez le temps de réfléchir à la meilleure façon de rentabiliser le bien et n’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel de l’immobilier. Précédent Suivant

Retour Fiscalité Impôts 2022 : les plafonds de déduction des pensions alimentaires Site impot.gouv.fr 27 janv. 2022 Vous versez une pension alimentaire à votre enfant majeur ? Vous aidez un parent ou grand-parent dans le besoin ? Les montants de la déduction maximale des pensions alimentaires versées à un enfant majeur ou à un parent dans le besoin ont été mis à jour pour la déclaration d'impôt 2022 (revenus de l'année 2021). https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A15453 ​ Précédent Suivant

Retour Droit de la famille Remboursement ASPA Héritiers : relèvement des seuils Christilia Gil 28 sept. 2023 Succession : bonne nouvelle confirmée pour les héritiers d’un bénéficiaire de l’Aspa https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047956498 A compter de septembre 2023, la plupart des bénéficiaires du minimum vieillesse n'auront plus à se soucier du remboursement de l'aide par leurs héritiers après leur décès. L'ASPA (allocation de solidarité aux personnes âgées, destinée aux retraités aux revenus modestes est partiellement récupérable sur la succession après le décès du bénéficiaire. En effet, dès lors que l'actif net successoral atteint un seuil minimum, les sommes versées pour l'Aspa sont récupérées, diminuant ainsi la part touchée par chaque héritier du défunt. Avant la réforme, le seuil minimum était de 39 000 €. Un montant relativement faible, qui en pratique concernait encore de nombreuses successions, notamment lorsque le défunt était propriétaire d'un bien immobilier. Désormais, seules les successions dont l'actif net atteint 100 000 € sont donc concernées par la récupération de l'Aspa. En pratique, la grande majorité des successions deviennent donc exonérées de recouvrement, le montant de l'héritage médian en France étant d'environ 70 000 € . Précédent Suivant

Retour Transmission d'entreprise Transmettre son entreprise, les étapes à connaître Christilia Gil 31 août 2021 6 transmissions d’entreprise sur 10 ont lieu lors du départ en retraite du chef d’entreprise. La transmission d’entreprise est un processus long et complexe qui doit être mûrement réfléchi et anticipé. Quelles procédures administratives ? Quelle fiscalité ? Comment transmettre son entreprise ? De nombreuses questions se posent. Plusieurs options s’offrent au chef d’entreprise : la donation, la cession ou le legs. Transmettre son entreprise représente un coût fiscal important. Ce dernier dépend de divers paramètres et peut varier selon le mode de transmission choisil. Des dispositifs fiscaux incitatifs permettent d’optimiser la fiscalité de la transmission d’entreprise. FOCUS SUR LA LOI PACTE Le Plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises, plus connu sous le nom de « loi PACTE« , du 22 mai 2019, vient, faciliter la transmission des entreprises. Parmi les mesures phares, on peut citer l’élargissement du crédit d’impôt en cas de reprise de l’entreprise par les salariés, le recours au crédit vendeur et l’assouplissement du pacte Dutreil. COMMENT TRANSMETTRE UNE ENTREPRISE ? Le processus de transmission d’une entreprise est souvent complexe. Plusieurs éléments sont à prendre en compte comme, par exemple, le statut juridique de l’entreprise et sa santé financière. Cependant, l’environnement matrimonial et patrimonial du dirigeant est également déterminant dans le choix du mode de transmission. Ce sont ces différents éléments qui permettront de déterminer la meilleure solution, sur le plan fiscal, pour transmettre son entreprise. PRÉPARER LA TRANSMISSION Pour éviter de nombreux écueils, voici quelques pistes pour bien préparer la transmission de son entreprise : - Définir ses objectifs propres et ses besoins financiers personnels en tant que cédant. - Dresser un bilan de la situation financière de votre entreprise. - Déterminer les arguments forts dans le cadre de la cession. - Évaluer les faiblesses de votre société. SE FAIRE ACCOMPAGNER PAR DES PROFESSIONNELS Compte tenu des enjeux juridiques et fiscaux de la transmission d’une entreprise, le cédant a tout intérêt à faire appel à un cabinet spécialisé dans la transmission d’entreprise. Plusieurs professionnels sont amenés à intervenir dans le processus de cession, comme un notaire, un expert comptable, un avocat, ou encore, un conseiller en gestion de patrimoine. L’accompagnement du dirigeant par des professionnels permet également de détenir les clefs fiscales, juridiques et comptables pour choisir le mode de transmission adéquat. AUDITER LA SITUATION DE SA SOCIÉTÉ La transmission est d’autant plus aisée que l’entreprise et ses salariés s’y sont préparés. Le dirigeant doit, avec l’aide d’experts, réaliser un bilan de la situation financière de son entreprise, mais également lister les avantages et les inconvénients qu’elle présente dans son domaine d’activité, son historique et bien évidemment la position qu’elle occupe dans le secteur économique dans lequel elle évolue. Plusieurs méthodes d’évaluation existent comme l’approche patrimoniale ou l’approche de rentabilité. Il peut être judicieux de se renseigner au préalable pour connaître la méthode la plus adaptée à votre structure. BIEN CHOISIR SON MODE DE TRANSMISSION Il n’existe pas un, mais plusieurs modes de transmission d’une entreprise, qui peuvent être combinés ou non. Certains immédiats, d’autres différés dans le temps. La transmission d’entreprise peut également être totale ou partielle. Le choix d’une transmission partielle permet au chef d’entreprise de se dessaisir de sa société de manière progressive. Au moment de choisir son mode de transmission, il convient de prendre en compte plusieurs paramètres et de peser les avantages et inconvénients de chaque solution. PRÉVISIONNEL ET VALORISATION Une fois le mode de transmission choisi, il faut constituer un dossier de présentation contenant les éléments suivants : - Le diagnostic de l’entreprise, - Les éléments prévisionnels, - Le choix du mode de transmission, - L’évaluation de la société, - Une présentation de l’entreprise et de ses gérants ainsi que son organisation, - Une présentation de la clientèle, de l’activité ainsi que des moyens de production, - Les chiffres significatifs pour l’entreprise. SÉLECTIONNER UN SUCCESSEUR FIABLE ACCOMPAGNER LA SUCCESSION En règle générale, le chef d’entreprise sortant accompagne sur les dossiers en cours et porte l’information de la transition auprès des salariés, des fournisseurs et de la clientèle. Il s’agit de rendre la transmission fluide afin que celle-ci n’impacte pas l’activité de la société. Il est recommandé, avant de signer l’acte de cession ou de donation de la société, de s’accorder sur la durée de cette phase d’accompagnement, le statut du cédant ainsi que sa rémunération éventuelle. TRANSMETTRE SON ENTREPRISE : UNE FISCALITÉ LOURDE En cas de plus-value, le dirigeant devra s’acquitter d’un impôt. Depuis 2018, les plus-values réalisées par un chef d’entreprise à l’occasion de la cession de ses droits sociaux sont soumises, de plein droit, à une taxation réalisée sous la forme d’un prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % (PFU), quel que soit son taux marginal d’imposition, auquel s’ajoute 17.2 % de prélèvements sociaux. Soit un taux d’imposition global de 33 % ou de 34 %, compte tenu de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Si la flat tax est la taxation appliquée par défaut, le contribuable peut préférer le barème progressif. Cette option se révèle plus avantageuse si les titres ont été acquis avant le 1er janvier 2018, car le chef d’entreprise peut alors bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Lorsque les titres cédés sont détenus depuis au moins 8 ans, cet abattement est de 65 %, voire de 85 % lorsqu’il s’agit de titres d’une PME acquis ou souscrits dans les 10 ans de sa création. Attention, toutefois, l’abattement s’applique uniquement sur l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux restent identiques. Précédent Suivant

Retour Assurance vie Assurance vie : pourquoi faire ses versements avant 70 ans ? Christilia Gil 11 juil. 2021 Vous êtes dans votre 70ème année et vous pouvez encore profiter pleinement du cadre fiscal avantageux de l’assurance en matière de transmission. En effet, la transmission d’un contrat d’assurance-vie bénéficie d’un cadre fiscal privilégié avec notamment la faculté de transmettre jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire sans imposition pour les primes versées avant le 70ème anniversaire. Pour l’ensemble des versements effectués après 70 ans, un abattement de 30 500 € est appliqué pour l’ensemble des bénéficiaires.DEUX EXEMPLES ... valent plus que des mots ​ Madame X a 4 enfants et elle a versé la totalité de ses primes avant ses 70 ans. Elle pourra alors transmettre, via l’assurance-vie, et en exonération de droits jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire, soit 610 000 € au total. Monsieur Y a également 4 enfants mais ses primes ont été versées après son 70ème anniversaire. Il ne pourra transmettre, via l’assurance- vie, que 30 500 € au total en exonération de droits… Remarque : les contrats souscrits jusqu’au 12 octobre 1998 bénéficient d’un régime encore plus favorable, surtout lorsque les versements ont été effectués avant le 20 novembre 1991. Dans ce cas, la totalité des capitaux sont transmis aux bénéficiaires en exonération de droits. Nous nous tenons à votre disposition si vous envisagez de profiter de cet avantage avant de fêter vos 70 ans et effectuer un versement complémentaire sur votre contrat d’assurance-vie ou mettre en place des versements programmés. Précédent Suivant

Retour Tranmission Optimisez votre transmission avec le contrat de capitalisation Christilia Gil 11 mars 2021 Le contrat est un produit d'épargne très voisin de l'assurance-vie dont il s'inspire dans son fonctionnement. Fonctionnement, durée, fiscalité et particularités, cette newsletter vous résume tout ce qu’il faut savoir sur cet instrument financier très utile dans certaines stratégies patrimoniales. Qu'est-ce que le contrat de capitalisation ? Le contrat de capitalisation bénéficie : - des mêmes atouts techniques que l'assurance vie : versements et rachats partiels, arbitrage, ... de la même offre financière : contrat multi supports / multi gestionnaires, SCPI, Fonds Euro, ... - de la même fiscalité en cas de vie : fiscalité sur le rachat (partiel ou total), absence de fiscalité lors des arbitrage Transmission de patrimoine - En cas de décès A la différence du contrat d'assurance vie, le décès ne met pas fin au contrat de capitalisation, et il peut être transmis aux héritiers ou à toute autre personne par simple testament. Cette transmission ne génère pas de prélèvements sociaux et permet au nouveau titulaire de conserver l’antériorité fiscale tant en matière d'IFI qu'en matière d' Impôt sur le Revenu. - De son vivant Autre divergence avec le contrat d'assurance-vie, qui peut seulement être racheté ou transmis par décès, le contrat de capitalisation peut faire l'objet de donation (simple ou démembrée), bénéficiant des abattements et réductions de droit commun. Dans tous les cas le donataire bénéficie de l'antériorité fiscale du contrat Avantages du contrat de capitalisation - Un outil pour transmettre de son vivant et payer les droits de son vivant, aux taux actuels - Le contrat peut être démembré et donné pour réduire les coûts de transmission - En cas de donation de la nue propriété aux enfants, les droits se calculent sur la valeur de la nue propriété et sont donc réduits - Les droits peuvent être supportés par le donateur sans être assimilés à une donation - Au décès du souscripteur, le nu propriétaire reçoit la totalité du contrat : aucun droit à payer, fiscalité nulle ​Pour rappel avec l'assurance Vie : - Au décès du souscripteur, le contrat s’arrête. le bénéficiaire touche le capital et paie la fiscalité, soit entre 152500 et 700 000 euros, 20% et au-delà de 700 000, 30,25% Attention!! Il faudra payer les prélèvements sociaux sur la plus value. - Si le bénéficiaire refait un nouveau contrat et qu’il a plus de 70 ans, l’abattement n’est plus que de 30 500 euros pour la totalité de ses bénéficiaires ​2. Souscription par les sociétés •TME juillet à zéro => Conséquence : fiscalité à zéro pendant toute la vie du contrat (société soumise à l’IS) Précédent Suivant

Retour Défiscalisation L’investissement en nue-propriété Christilia Gil 22 mars 2021 L’acquisition d’un bien en nue-propriété ou comment se constituer des revenus futurs sans pour autant augmenter son patrimoine et sa fiscalité d’aujourd’hui. Elle repose sur la technique du démembrement de propriété. Une personne (physique ou morale, souvent un institutionnel) acquiert l’usufruit d’un bien immobilier ce qui lui confère le droit de jouir de ce bien, de l’occuper et d’en retirer les fruits, les revenus. L'usufruitier perçoit les loyers, prend en charge la gestion du bien, assume les risques locatifs (vacance et impayés) et s’acquitte généralement de l’intégralité des charges (taxe foncière, charges d’entretien…) En contrepartie, le nu-propriétaire ne recouvrera une propriété pleine et entière qu’à l’issue du démembrement dont la durée est fixée contractuellement (en moyenne de 10 à 15 ans, parfois 20 ans). Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne s'occupe de rien. Il ne peut pas habiter son logement, ne gère pas les locataires et ne perçoit pas de revenus fonciers. C'est l'usufruitier qui les perçoit. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, un bien en pleine propriété. Il peut alors l’utiliser comme bon lui semble : l’occuper, continuer à le louer ou le revendre. Le prix Un des principaux intérêts de ce type de placements réside dans le fait que vous achetez un bien immobilier à un prix moindre que sa valeur de marché. Cette décote est la contrepartie à l’impossibilité qui vous est faite de percevoir les loyers du bien pendant la durée du démembrement. Il est fréquent que seule une partie d’un immeuble soit concernée par le démembrement, le reste étant vendu en pleine propriété. Cela permet de vérifier si le prix de la nue-propriété n’a pas été surévalué. Attention toutefois : les dépenses visées aux articles 605 et 606 du code civil, c’est-à-dire les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire ; une convention d’usufruit (parfois appelée convention de démembrement) précisant les relations contractuelles entre le titulaire de l’usufruit et le nu-propriétaire est annexée au contrat de vente signé chez le notaire. Dans ce document, figurent notamment les modalités de répartition des charges et des dépenses de remise en état au moment de l’extinction de l’usufruit. Les conventions signées doivent prévoir que l’intégralité des dépenses (grosses réparations, taxe foncière, honoraires de syndic, etc.) incombera à l’usufruitier, ainsi que ce qui concerne les mises aux normes (environnementales …). Traitement fiscal de la nue-propriété ​​ Comme le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu pendant la période du démembrement, il n’est pas imposé au titre des revenus fonciers, ni de la taxe foncière qui demeurent à la charge de l’usufruitier. La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de l'assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)*. En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu. Les dettes afférentes à la nue-propriété ne sont pas déductibles de l'assiette de l'IFI. Enfin, comme tout bien immobilier, l’achat doit être envisagé pour une durée de détention longue : les plus-values immobilières seront imposables à 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. L’abattement pour durée de détention du bien sera de 100 % au bout de 22 ans pour les plus-values, au bout de 30 ans seulement pour les prélèvements sociaux. Qui a intérêt à acheter en nue-propriété L'achat en nue-propriété peut séduire un investisseur souhaitant investir au fil de l'eau dans l'immobilier sans pour autant alourdir son imposition. Ce dispositif peut également convenir à des personnes propriétaires de leur résidence principale dont le projet est de déménager au moment de leur retraite. Au lieu de vendre leur résidence principale et d'acheter un autre logement le moment venu, ils acquièrent en amont la nue-propriété d’un bien avec une décote pour y habiter une fois le démembrement terminé. Enfin, ce dispositif s'adresse à des personnes souhaitant se constituer un complément de revenus pour leur retraite ; ils achètent (avec une décote) la nue-propriété d’un bien dont le démembrement se termine au moment de leur départ en retraite. Ils pourront alors le louer pour en tirer un complément de revenus. Que peut-on acheter en nue-propriété ​​Le démembrement permet d’accéder à un investissement immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété. En général, l'achat en nue-propriété porte sur un logement neuf, ce qui suppose d'acheter un appartement vendu en état futur d'achèvement (Vefa), autrement dit, on achète sur plan. Il peut porter sur l’achat d’immeubles anciens rénovés, généralement des biens situés en centre-ville, avec une importante demande locative. ​Aléas possibles en fin d’opération À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère sans frais la pleine propriété du bien. Il peut louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires, l’occuper ou le revendre. Si le bien est occupé par un locataire et que l’usufruitier était un bailleur social, le propriétaire pourra donner congé à son locataire pour vendre ou reprendre le bien ou lui faire signer un nouveau bail aux conditions de marché. La loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 prévoit, en effet, que le bail prend automatiquement fin à l'échéance de l'usufruit. Le bailleur social est également obligé de reloger le locataire si ses revenus le rendent toujours éligibles à un logement social. Les conventions que nous avons évoquées plus haut devront avoir stipulé que c’était à l’usufruitier de remettre en bon état les parties privatives et communes avant de les restituer au nu-propriétaire. En conclusion, si l’achat en nue-propriété présente de multiples avantages, financiers, fiscaux, patrimoniaux, il peut comporter certains risques qu’il est possible de limiter, voire d’éviter. Précédent Suivant