Investir dans l‘immobilier neuf avec la loi Pinel

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine, aider vos proches, avoir des revenus supplémentaires, tout en réduisant vos impôts ? La loi Pinel peut vous intéresser. La Loi Pinel est entrée en vigueur en France en 2014, afin de relancer le marché de l’immobilier neuf dans les zones où la demande suppléait l’offre. Ce dispositif souhaite encourager les investisseurs à proposer des logements neufs, en échange d’une importante défiscalisation.Qu’est-ce que la loi Pinel ?
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La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui offre la possibilité à des particuliers d’acheter un logement neuf dans le but de le louer. Effective à partir de septembre 2014 et prolongée jusqu’en décembre 2021, elle a pour vocation de relancer le marché de l’immobilier neuf et de pallier le manque de nouveaux logements.

Les avantages de la loi Pinel

- Obtenir jusqu’à 63 000 euros de remise fiscale pour un investissement global de 300 000 €, avec une limite de 5 500 € au mètre carré par an
- Être exonéré de la taxe foncière pendant 2 ans, extensible jusqu’à 5 ans si le logement répond aux normes de basse consommation énergétique.

Pour investir en loi Pinel, il convient de respecter plusieurs conditions :
- acquérir un logement avant le 31 décembre 2021 (31 décembre 2020 pour une maison)
- le bien doit être neuf, avoir été entièrement réhabilité ou faire l’objet d’une Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA)
- le logement doit être loué dans l’année qui suit l’achat et pour une durée de 6, 9 ou 12 ans en tant que résidence principale
- les locataires potentiels sont soumis à un plafond de ressources
- le bien doit être loué vide

​Qui peut investir en loi Pinel ?
​Il n’existe pas de profil type ! Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel, il faut uniquement être un contribuable français, et investir dans un logement qui réunit les conditions précisées au paragraphe précédent.

Les raisons d’investir via ce dispositif ne manquent pas :
- création d’un patrimoine immobilier
- investissement en prévision de la retraite
- aider ses proches (seulement si le locataire fait partie de la famille mais pas du foyer fiscal).

Comment louer en loi Pinel ?

Quelle est la durée de location d’un logement en Pinel ?
​Le logement que vous avez acheté doit être loué dans les 12 mois qui suivent la transaction. Il vous appartient de définir la durée de location voulue. Cette durée, de 6, 9 ou 12 ans, entraîne des réductions fiscales de 12, 18 et 21% respectivement. Si le bien est acheté à l’aide d’un crédit, vous pourrez également déduire les taux d’intérêt de vos revenus fonciers.

​Comment fixer le montant du loyer ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, le montant des loyers est encadré et soumis à un seuil de ressources des locataires susceptibles d’occuper le logement. Pour savoir comment fixer un loyer, nous vous invitons à consulter la rubrique des plafonds en loi Pinel 2020 sur le site du gouvernement.

Plafonds de loyers au m² en métropole:
Zone A bis: 17,43 €
Zone A: 12,95 €
Zone B1: 10,44 €
Zones B2 / C (sur agrément): 9,07 €

Ce plafond est ajusté en fonction de la surface «S» du logement selon la formule suivante : plafond de loyer initial * (0,7 + 19/S).

Qui peut faire louer le bien ?
​Vous pouvez vous occuper de louer votre bien vous-même. Vous économiserez des frais liés à la gestion locative ! Veillez cependant à bien respecter toutes les conditions pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par le dispositif Pinel (ex : louer votre bien dans les 12 mois qui suivent l’acquisition du logement).
Vous avez également la possibilité de confier cette tâche à un professionnel de l’immobilier. Ce dernier sera chargé de la location du bien et du respect des critères Pinel. Le montant des frais de gestion locative s’étale en moyenne entre 6 et 9% du loyer annuel.

Comment calculer la réduction d’impôt Pinel en fonction du montant investi ?
Quel est le minimum d’investissement locatif ?
Il est recommandé d’être imposé au moins à hauteur de 2 500 € par an pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux prévus par le dispositif. Si l’économie fiscale réalisée est supérieure au montant de l’impôt, le surplus ne sera pas pris compte dans la réduction et “perdu”.

Il est parfois plus intéressant d’acheter un logement à un prix inférieur au montant permettant une réduction totale des impôts, et d’éventuellement d’acquérir un deuxième logement par la suite.

Faut-il nécessairement avoir un apport pour investir en loi Pinel ?
Contrairement à un achat classique, il n’est pas nécessaire d’avoir un apport pour investir en loi Pinel. Il est même parfois plutôt préférable d’emprunter la totalité de la somme prévue pour financer le bien et de conserver ses économies. Cela dépend du rendement de l’épargne : si vous parvenez à la placer à un taux suffisamment intéressant, alors il vaut mieux contracter un crédit qui sera remboursé par les loyers.

Où investir dans l’immobilier neuf avec la loi Pinel ?
​Choisir une zone et une ville
Le choix de la zone et de la ville est primordial. Il va grandement déterminer la réussite de votre projet.
Depuis la promulgation de la loi, le zonage a évolué pour mieux répondre aux besoins du marché immobilier : seules les communes situées en A, A bis et B1 sont éligibles au dispositif Pinel. Ce nouveau découpage exclut donc les zones B2 et C, sauf dérogation éventuelle.

Le choix de la localisation dépend également de vos envies et vos projets à venir. Si vous souhaitez continuer à louer le bien ou si vous envisagez plutôt de le récupérer pour votre usage personnel, l’emplacement pourra être différent.

Quels programmes immobiliers choisir actuellement ?
Il existe de nombreux programmes immobiliers proposant des logements neufs, et il est parfois compliqué de choisir le plus approprié.
Un bon programme immobilier doit se situer dans une zone dynamique, proche des transports en commun et des commodités, et qui possède une attractivité amenée à durer sur le long-terme.

​La fiscalité Pinel en détail
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Comment faire sa déclaration d’impôts ?
​La déclaration se fait en 4 étapes. Il faut :
- Remplir, la 1e année seulement, l’imprimé 2044 EB qui détaille les caractéristiques du bien et la durée de l’engagement consentie
- Renseigner le bilan de l’opération financière en Pinel en remplissant le formulaire 2044 ou 2044 SPE (déduction des charges des revenus locatifs)
- Indiquer le résultat foncier dans l’imprimé 2042 concernant l’impôt sur le revenu
- Préciser le montant de la réduction d’impôts sur le formulaire 2042 C.

​Quand la réduction d’impôt devient-elle effective ?
​Tout dépend de la façon dont le bien a été acquis. S’il s’agit d’une VEFA, c’est l’année de fin des travaux qui est prise en compte pour calculer le début de la réduction d’impôts. En revanche, si le logement est déjà construit, c’est l’année de la date d’achat qui prévaut.

La particularité de la première année
​Lors de la première année, il faut indiquer le prix de revient du bien, c’est-à-dire le prix d’acquisition ainsi que les frais de notaires et les différentes charges liées à l’opération. Cela permet de calculer le montant annuel de réduction de l’imposition. À compter de la deuxième année, il suffit d’indiquer le montant de la réduction annuelle figurant sur l’avis d’imposition de l’année précédente.

Faut-il acheter en loi Pinel ?
​- Les avantages et les risques liés au dispositif
- Le principal avantage proposé par la loi Pinel réside dans les réductions d’impôts réalisées, tout en se constituant un patrimoine. En contrepartie, le loyer du bien doit être indexé sur les revenus des ménages éligibles à ce type de logement. Celui-ci doit également être loué immédiatement pour une durée de 6 ans minimum.

Les 5 critères essentiels à prendre en compte
- le secteur : est primordial et vous devez minutieusement l’étudier avant d’arrêter votre choix
- la taille du logement : privilégiez un bien de petite ou moyenne surface, généralement plus facile à louer
- le promoteur : choisissez un promoteur immobilier sérieux et fiable
- le budget : adaptez le choix du logement en fonction de votre budget
- la rentabilité : prenez le temps de réfléchir à la meilleure façon de rentabiliser le bien et n’hésitez pas à vous faire aider par un professionnel de l’immobilier.