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L’acquisition d’un bien en nue-propriété ou comment se constituer des revenus futurs sans pour autant augmenter son patrimoine et sa fiscalité d’aujourd’hui. Elle repose sur la technique du démembrement de propriété. Une personne (physique ou morale, souvent un institutionnel) acquiert l’usufruit d’un bien immobilier ce qui lui confère le droit de jouir de ce bien, de l’occuper et d’en retirer les fruits, les revenus. Retour Défiscalisation L’investissement en nue-propriété Christilia Gil 22 mars 2021 L’acquisition d’un bien en nue-propriété ou comment se constituer des revenus futurs sans pour autant augmenter son patrimoine et sa fiscalité d’aujourd’hui. Elle repose sur la technique du démembrement de propriété. Une personne (physique ou morale, souvent un institutionnel) acquiert l’usufruit d’un bien immobilier ce qui lui confère le droit de jouir de ce bien, de l’occuper et d’en retirer les fruits, les revenus. L'usufruitier perçoit les loyers, prend en charge la gestion du bien, assume les risques locatifs (vacance et impayés) et s’acquitte généralement de l’intégralité des charges (taxe foncière, charges d’entretien…) En contrepartie, le nu-propriétaire ne recouvrera une propriété pleine et entière qu’à l’issue du démembrement dont la durée est fixée contractuellement (en moyenne de 10 à 15 ans, parfois 20 ans). Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne s'occupe de rien. Il ne peut pas habiter son logement, ne gère pas les locataires et ne perçoit pas de revenus fonciers. C'est l'usufruitier qui les perçoit. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère, sans frais et sans fiscalité, un bien en pleine propriété. Il peut alors l’utiliser comme bon lui semble : l’occuper, continuer à le louer ou le revendre. Le prix Un des principaux intérêts de ce type de placements réside dans le fait que vous achetez un bien immobilier à un prix moindre que sa valeur de marché. Cette décote est la contrepartie à l’impossibilité qui vous est faite de percevoir les loyers du bien pendant la durée du démembrement. Il est fréquent que seule une partie d’un immeuble soit concernée par le démembrement, le reste étant vendu en pleine propriété. Cela permet de vérifier si le prix de la nue-propriété n’a pas été surévalué. Attention toutefois : les dépenses visées aux articles 605 et 606 du code civil, c’est-à-dire les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire ; une convention d’usufruit (parfois appelée convention de démembrement) précisant les relations contractuelles entre le titulaire de l’usufruit et le nu-propriétaire est annexée au contrat de vente signé chez le notaire. Dans ce document, figurent notamment les modalités de répartition des charges et des dépenses de remise en état au moment de l’extinction de l’usufruit. Les conventions signées doivent prévoir que l’intégralité des dépenses (grosses réparations, taxe foncière, honoraires de syndic, etc.) incombera à l’usufruitier, ainsi que ce qui concerne les mises aux normes (environnementales …). Traitement fiscal de la nue-propriété Comme le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenu pendant la période du démembrement, il n’est pas imposé au titre des revenus fonciers, ni de la taxe foncière qui demeurent à la charge de l’usufruitier. La valeur de la nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de l'assiette taxable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)*. En cas d’acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou un bailleur imposable à l’impôt sur le revenu. Les dettes afférentes à la nue-propriété ne sont pas déductibles de l'assiette de l'IFI. Enfin, comme tout bien immobilier, l’achat doit être envisagé pour une durée de détention longue : les plus-values immobilières seront imposables à 19 %, plus 15,5 % de prélèvements sociaux. L’abattement pour durée de détention du bien sera de 100 % au bout de 22 ans pour les plus-values, au bout de 30 ans seulement pour les prélèvements sociaux. Qui a intérêt à acheter en nue-propriété L'achat en nue-propriété peut séduire un investisseur souhaitant investir au fil de l'eau dans l'immobilier sans pour autant alourdir son imposition. Ce dispositif peut également convenir à des personnes propriétaires de leur résidence principale dont le projet est de déménager au moment de leur retraite. Au lieu de vendre leur résidence principale et d'acheter un autre logement le moment venu, ils acquièrent en amont la nue-propriété d’un bien avec une décote pour y habiter une fois le démembrement terminé. Enfin, ce dispositif s'adresse à des personnes souhaitant se constituer un complément de revenus pour leur retraite ; ils achètent (avec une décote) la nue-propriété d’un bien dont le démembrement se termine au moment de leur départ en retraite. Ils pourront alors le louer pour en tirer un complément de revenus. Que peut-on acheter en nue-propriété Le démembrement permet d’accéder à un investissement immobilier qui aurait été hors de portée en pleine propriété. En général, l'achat en nue-propriété porte sur un logement neuf, ce qui suppose d'acheter un appartement vendu en état futur d'achèvement (Vefa), autrement dit, on achète sur plan. Il peut porter sur l’achat d’immeubles anciens rénovés, généralement des biens situés en centre-ville, avec une importante demande locative. Aléas possibles en fin d’opération À l’issue du démembrement, le nu-propriétaire récupère sans frais la pleine propriété du bien. Il peut louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires, l’occuper ou le revendre. Si le bien est occupé par un locataire et que l’usufruitier était un bailleur social, le propriétaire pourra donner congé à son locataire pour vendre ou reprendre le bien ou lui faire signer un nouveau bail aux conditions de marché. La loi Engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 prévoit, en effet, que le bail prend automatiquement fin à l'échéance de l'usufruit. Le bailleur social est également obligé de reloger le locataire si ses revenus le rendent toujours éligibles à un logement social. Les conventions que nous avons évoquées plus haut devront avoir stipulé que c’était à l’usufruitier de remettre en bon état les parties privatives et communes avant de les restituer au nu-propriétaire. En conclusion, si l’achat en nue-propriété présente de multiples avantages, financiers, fiscaux, patrimoniaux, il peut comporter certains risques qu’il est possible de limiter, voire d’éviter. Précédent Suivant

​Comment utiliser le PER pour réduire vos impôts ? Retour Fiscalié Focus Défiscalisation - Le PER Christilia Gil 11 oct. 2021 Comment utiliser le PER pour réduire vos impôts ? Par exemple, un célibataire qui a 33 000 euros de revenus imposables en 2020 et qui verse 3 500 euros sur un PER réduit ses impôts de 1050 euros. Un couple sans enfant avec 70 000 euros de revenus imposables qui verse 10 000 euros sur un PER aura une économie d’impôt de 3 000 euros. Cet avantage n’est pas soumis au plafonnement global des niches fiscales. - Comment utiliser le PER pour réduire vos impôts ? Le Plan Epargne Retraite (PER) est un produit d’épargne individuel à long terme, qui permet de vous constituer un capital pour la retraite. Il offre également un avantage fiscal important à chaque souscription, car les montants investis peuvent être déduits de vos revenus imposables. - Comment fonctionne cet avantage fiscal ? Les sommes placées sur un PER vous donnent droit à une réduction d’impôts équivalente à votre tranche marginale d’imposition. Plus celle-ci sera haute, et plus la réduction sera importante. - Quels sont les plafonds annuels ? Si vous êtes salarié, vous pourrez déduire un maximum de 10 % de vos revenus sur une année. Pour les indépendants, le plafond est également fixé à 10 % de vos revenus totaux sur l’année, plus 15% de vos revenus professionnels qui dépassent le plafond annuel de la sécurité sociale, soit environ 40 000€. - Que faire des plafonds non utilisés les années précédentes ? À tout moment, lorsque vous effectuez un versement sur votre PER, vous avez la possibilité de cumuler le plafond de déductibilité de l’année en cours, avec ceux des 3 années précédentes, s’ils n’ont pas déjà été utilisés; - Où trouver le solde de vos plafonds antérieurs ? Le solde des plafonds qui n’ont pas encore été utilisés, est inscrit sur la dernière page de votre avis d’imposition. - Plafonds individuels ou communs ? Si vous êtes marié ou pacsé, vous avez la possibilité de faire profiter votre conjoint des plafonds déductibles non encore utilisés, pour cette année, et les 3 précédentes. Vous êtes intéressé, contactez nous, nous vous aiderons à calculer votre économie d’impôt et vous proposerons le placement le plus adapté. Précédent Suivant

Neuf, ancien, résidence principale, investissement locatif, immobilier professionnel (zones industrielles, zones agricoles, terrains, bureaux? entrepots, fonds de commerce), Résidence de tourisme, résidence d'affaire, résidence senior premium, vefa < Précédent Résidence de services SENIORS Brest Quartier Cerdan VENDU VENDU Description Une résidence services séniors proche du centre-ville et de la gare La Résidence SEREINE est composée de 114 appartements, déclinés du studio au 3 pièces. Ils offrent des surfaces optimisées, allant de 32m² à 67m². Type de bien : Immobilier neuf Fiscalité : Loueur en meublé Durée du bail : 11 ans Livraison : 4e T 2025 Le bon prix : Sereine offre le meilleur rapport qualité/prix des résidences services sénior du centre-ville de Brest. Emplacement idéal Son emplacement proche des commodités, des transports et des commerces de santé lui offre des atouts fort pour la cible des séniors. Sports doux adaptés Sereine est la seule résidence sénior avec piscine de Brest. Piscine & salle de fitness Salon de coiffure Restaurant & bar Rentabilité Jusqu'à 4% Prix : de 129 857 à 341 588 € HT Contact Agent Christilia + 33 06 26 48 78 65 info@cgpatrimonia.fr Référence Réf. Mandat 2523

À partir du 1er mars 2022, bénéficiez d’avantages fiscaux sur vos revenus locatifs en louant votre logement à un niveau abordable. Détails. Retour Défiscalisation Loc’Avantages la réduction d’impôt qui profite à tous site gouvernement.fr 6 févr. 2022 À partir du 1er mars 2022, bénéficiez d’avantages fiscaux sur vos revenus locatifs en louant votre logement à un niveau abordable. Détails. https://www.gouvernement.fr/loc-avantages-la-reduction-d-impot-qui-profite-a-tous Précédent Suivant

2023 devrait être la dernière année pour profiter d’un avantage fiscal du PER en faveur de vos enfants Retour Fiscalité PER : interdiction dès 2024 d'ouvrir un PER pour un enfant mineur ? Christilia Gil 19 oct. 2023 2023 devrait être la dernière année pour profiter d’un avantage fiscal du PER en faveur de vos enfants Le projet de loi de finances pour 2024 a été présenté mercredi 27 septembre en Conseil des ministres. Il fait apparaître une nouvelle mesure qui va supprimer la possibilité pour les parents d'ouvrir un plan d'épargne retraite pour leurs enfants. Le gouvernement veut en finir avec un avantage fiscal pour les parents et ne pas concurrencer le futur plan d'épargne avenir climat (PEAC). Ce nouveau produit d'épargne sera exclusivement réservé aux personnes âgées de moins de 21 ans. Qu'en sera-t-il pour ceux qui ont déjà souscrit un PER pour leurs enfants mineurs ? Le texte indique que les virements volontaires ne seront plus possibles, si le titulaire est encore mineur. Précédent Suivant

"Un décret publié ce 31 mars au Journal officiel précise les conditions permettant de cumuler une aide à la rénovation énergétique avec un prêt à taux zéro destiné à financer la part des travaux non couverte par MaPrimeRénov et autres certificats d'économie d'énergie. Retour Immobilier Un nouveau crédit à 0 % pour financer vos travaux Article Les Echos 30 mars 2022 "Un décret publié ce 31 mars au Journal officiel précise les conditions permettant de cumuler une aide à la rénovation énergétique avec un prêt à taux zéro destiné à financer la part des travaux non couverte par MaPrimeRénov et autres certificats d'économie d'énergie. https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-un-nouveau-credit-a-0-pour-financer-vos-travaux-1397522 S'il était déjà possible de solliciter un éco-PTZ pour financer les travaux de rénovation énergétique, un décret publié ce 31 mars au Journal officiel (1) vient préciser les conditions permettant de cumuler ce prêt bancaire subventionné par l'Etat avec MaPrimeRénov, l'aide gouvernementale destinée à aider les particuliers à mener des travaux pour améliorer l'efficacité énergétique de leur logement (changement de chauffage, isolation des murs et des combles…). Ce texte entre en vigueur le 1er juillet 2022. Précédent Suivant

Un plan de 20 mesures en faveur des indépendants a été présenté le 16 septembre. Au plan fiscal, on note notamment des assouplissements pour les transmissions des petites entreprises. Retour Actu fiscale Plusieurs mesures fiscales dans le plan du Gouvernement pour les indépendants Christilia Gil 31 oct. 2021 Un plan de 20 mesures en faveur des indépendants a été présenté le 16 septembre. Au plan fiscal, on note notamment des assouplissements pour les transmissions des petites entreprises. Les mesures fiscales du plan Indépendants annoncées et exposées ci-dessous seraient incluses soit dans le projet de loi de finances pour 2022 soit dans un projet de loi dédié. Le plan prévoit l'instauration d'un statut juridique unique pour l’entrepreneur individuel, entraînant la suppression corrélative de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). L'entrepreneur pourrait opter pour un assujettissement à l'IS. A titre transitoire, la déconnexion fiscalo-comptable tenant à l'amortissement du fonds de commerce des petites entreprises définies à l’article L 123-16 du Code de commerce, mise en évidence par le récent avis du Conseil d'Etat (CE avis 8-9-2021 n° 453458), serait supprimée. Ainsi, pour les fonds acquis en 2022 et 2023, l'amortissement comptable serait admis en déduction au plan fiscal. Les conditions d'application de l'exonération des plus-values de cession d'une activité donnée en location-gérance seraient assouplies afin d’autoriser la cession à une personne autre que le locataire-gérant, dès lors que cette dernière poursuit effectivement l’exploitation. Cette mesure concernerait l’exonération prévue en cas de départ en retraite (CGI art. 151 septies A) et celle prévue en cas de transmission d’une entreprise individuelle (CGI art. 238 quindecies). Par ailleurs, le délai dans lequel un entrepreneur qui cède son entreprise individuelle dans le cadre de son départ à la retraite doit faire valoir ses droits à la retraite pour bénéficier de l’exonération des plus-values professionnelles prévue à l’article 151 septies A du CGI serait porté de 24 à 36 mois, étant rappelé que ce délai s'applique avant ou après la cession. Les seuils permettant une exonération totale ou partielle des plus-values réalisées lors de la cession d’une entreprise ou d’une branche complète d'activité (CGI art. 238 quindecies) seraient respectivement portés à 500 000 € (au lieu de 300 000 €) et 1 000 000 € (au lieu de 500 000 €). Les délais d’option ou de renonciation des entrepreneurs individuels pour un régime réel d’imposition seraient allongés afin d’être fixés au dernier jour de dépôt de la déclaration fiscale des résultats de l’exercice précédent (au lieu du 1er février de l’année au titre de laquelle ils désirent relever ou ne plus relever de ce régime). Enfin, le montant du crédit d'impôt pour la formation du chef d'entreprise (CGI art. 244 quater M) serait doublé à partir de 2022. Il serait égal au nombre d'heures de formation annuel (plafonné à 40 heures/an) par le double du montant du SMIC. Précédent Suivant

Certaines villes offrent un excellent rapport investissement/rentabilité en Malraux. Choisir parmi les grandes villes pourvues de centres historiques est l'approche la plus sûre, car leur patrimoine a besoin d’être rénové et restauré. Retour Immobilier Malraux - Quelle ville choisir ? Christilia Gil 12 sept. 2021 Certaines villes offrent un excellent rapport investissement/rentabilité en Malraux. Choisir parmi les grandes villes pourvues de centres historiques est l'approche la plus sûre, car leur patrimoine a besoin d’être rénové et restauré. Aix-en-Provence La ville d'Aix-en-Provence bénéficie d'un climat de vie exceptionnel et constitue un secteur de choix pour investir en Malraux. En effet, elle dispose de l'une des meilleures rentabilités immobilières, liée à ses loyers élevés. Montpellier Montpellier est l'une des villes les plus dynamiques de France. Son patrimoine historique (dont le quartier de l’Écusson), comprend une zone sauvegardée de 100 hectares et est particulièrement attrayant ! Nantes Avec un hypercentre sauvegardé de 126 hectares, Nantes se révèle être intéressante pour un investissement. Ses édifices historiques font de la ville un secteur privilégié pour le dispositif Malraux. La place Royale, le château des ducs de Bretagne ou le quartier de Bouffay font de Nantes une ville où vous pourrez aisément profiter de la Loi Malraux. Précédent Suivant

Après 8 ans de détention, la fiscalité de votre contrat d’assurance vie devient plus intéressante. Pour autant, il convient de respecter certaines règles pour en profiter au mieux. Vous pouvez également continuer à effectuer des versements. Retour Assurance vie Assurance-vie : avantages après 8 ans de détention Christilia Gil 28 févr. 2021 Après 8 ans de détention, la fiscalité de votre contrat d’assurance vie devient plus intéressante. Pour autant, il convient de respecter certaines règles pour en profiter au mieux. Vous pouvez également continuer à effectuer des versements. Quelle fiscalité après 8 ans ? Après 8 ans, il existe un abattement annuel de 4 600 euros pour une personne seule et 9 200 euros pour un couple soumis à une composition commune. Il est à noter que cet abattement annuel n’est pas reportable d’une année sur l’autre. Ainsi, si vous ne l’utilisez pas une année donnée vous ne pourrez pas le réutiliser l’année suivante. Attention, la fraction des gains réalisés excédant l’abattement est imposable. L’assuré peut choisir entre l’imposition au barème de l’impôt sur le revenu ou le prélèvement forfaitaire unique. En ce qui concerne le prélèvement forfaitaire unique, l’imposition dépendra de la date des versements (avant ou après le 27 septembre 2017) et du montant des versements (plus ou moins 150 000 €). Il convient ensuite d’ajouter à cette imposition les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. À savoir : l’avantage fiscal lié à la détention de huit ans ne remet pas en cause la disponibilité de votre argent. Votre contrat d’assurance vie n’est pas bloqué. Contrat de plus de 8 ans - Versement avant le 27/09/2017 : 7,50 % - Versement après le 27/09/2017: - Jusqu'à 150 000 € de versements 7,50 % - Au delà de 150 000 € de versements12,8 % Avant ces 8 ans de détention, l’assurance vie bénéficie déjà d’une fiscalité intéressante. Si vous effectuez un rachat au cours des 8 premières années de souscription, vous pouvez choisir entre : - l'intégration des plus-values à votre déclaration de revenus. C'est alors votre taux marginal d'imposition (TMI) qui s'applique. - et le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) auquel s’ajouter les prélèvement sociaux (PS) de 17,2 %, soit 30 % au total. Est-il possible de faire des versements sur mon assurance vie après 8 ans ? Vous pouvez continuer à réaliser des versements sur votre assurance vie même après 8 ans. Et ces derniers bénéficieront eux aux aussi de la fiscalité réduite. Rachat total ou partiel ? Avec l’abattement annuel, il est plus intéressant de réaliser des rachats partiels. Après huit ans de détention, il est préférable de planifier les retraits sur votre contrat d’assurance vie. Dans l’idéal, votre rachat partiel doit vous permettre d’utiliser l’intégralité de votre abattement. De cette façon, vous pouvez retirer l’argent de votre assurance vie sans avoir à payer d’impôt sur les revenus générés. Précédent Suivant

Conseil aux entreprises, Valoriser et protéger son entreprise, otpimiser la rémunération du dirigeant, régimes matrimoniaux (mariage, divorce, décès), travail en interprofessionnalité, trésorerie, mandat à effet posthume, Epargne salariale pour les TPE-PME, rémunération drigeant, trésorerie d'entreprise, Création de société, SCI, SARL de famille, cession et transmission de son entreprise, protection sociale du dirigeant, prévoyance, mutuelle. Valoriser et protéger votre entreprise Vous vous interrogez sur les bonnes décisions à prendre afin d’optimiser la gestion de votre entreprise : Comment gérer l’excédent de trésorerie ? Comment payer moins d'impôt ? Comment optimiser sa rémunération ? Dans quel cadre juridique et fiscal investir en immobilier d’entreprise ? Comment protéger votre entreprise en cas de divorce ou de décès ? Comment organiser la cession de votre entreprise ? Découvrir entrepise Nos expertises Valoriser vos actifs financiers Maîtriser la fiscalité Optimiser votre rémunération Préparer votre retraite et celle de vos salariés Mettre en place une protection santé et prévoyance pour vous et vos salariés Protéger votre entreprise avec l'assurance homme clé et le mandat à effet posthume Financer vos projets Video Protéger son entreprise Un travail en interprofessionnalité Nous travaillons sur ces sujets en collaboration avec votre expert comptable, votre notaire, votre avocat ou avec celui que nous pourrons vous recommander en fonction du type d’opérations souhaité. Epargne salariale pour les TPE-PME Tout savoir sur l'épargne salariale Start-ups, 4 bonnes raisons de miser sur l'épargne salariale Lire l'article Lire l'article L'intéressement : un levier de performance pour l'entreprise Lire l'article PEE-PEI et fiscalité : faites les bons choix Lire l'article Accord d'intéressement : 10 points à retenir pour le retenir en place Lire l'article