Tout savoir sur la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

​Fonctionnement d’une LMNP

​​Comment ça marche ?
Le statut de LMNP permet de déduire de ses revenus toutes les charges liées à l’achat d’un bien immobilier, loué en meublé. Intérêts du prêt, taxes et frais divers vous permettent ainsi de réduire vos impôts sur le revenu. Il n’existe pas de listes de charges déductibles. Pour ce statut, l’on considère qu’elles doivent répondre à certaines conditions :
- Être en lien direct avec l’entretien et la gestion du bien locatif
- Être justifiées par un document tel qu’une facture, un ticket ou une décision de copropriété
- Entrer dans le cadre des charges de l’exercice de l’année en cours

​Les amortissements de la valeur du bien font également partie des charges déductibles de ce type d’opération. On séparera alors le mobilier et les équipements, amortis sur une durée de 5 à 8 ans, du prix d’achat du bien qui peut l’être de 20 à 40 ans.

LMNP ou LMP ?
​La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) offre à ceux qui souhaitent investir de devenir propriétaires de biens qu’ils pourront ensuite louer. Les revenus générés par ce type de location ne doivent cependant pas excéder 23 000 € par an, ou 50 % des revenus totaux annuels du propriétaire. La LMP (Location Meublée Professionnelle) concerne ceux qui excèdent ces plafonds de revenus.

Les conditions à remplir
Quelles sont les conditions à remplir pour obtenir le statut de LMNP ?
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Ces conditions sont précisées dans l’article 155 IV du Code Général des Impôts. Pour avoir accès au statut de LMNP, l’investisseur a l’obligation de déclarer tout ce qu’il perçoit au titre de ses investissements dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il ne doit pas relever du statut de LMP (Loueur Meublé Professionnel), c’est à dire qu’il ne doit pas :
- être inscrit pour cette activité au RCS, Registre du Commerce et des Sociétés, même s’il peut l’être pour un autre type d’activité
- toucher des revenus locatifs supérieurs à 23 0000 €/an
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Fiscalité et avantages d’une LMNP
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Le statut de LMNP statut offre des avantages fiscaux uniques, en permettant d’amortir son bien sur une très longue période. L’amortissement correspond à la perte de valeur de son investissement, tous les ans, en fonction de son usure et de son usage. Un comptable pourra vous aider dans ce calcul. Ce statut permet également de déduire des impôts l’intégralité des charges liées à la gestion et aux intérêts de l’emprunt contracté. Quant à la TVA de 20 %, si l’on fait le choix d’acheter dans une résidence de services, elle est intégralement récupérée.

Être loueur LMNP offre aussi la possibilité d’amortir les équipements et les meubles. Cet amortissement se fait sur la valeur d’usage, par exemple 5 ans pour une télévision.

Ce statut fiscal est ouvert au plus grand nombre, les prix d’acquisition des biens d’une LMNP restant modérés. Il offre un avantage non négligeable pour les néophytes : le bien est géré par un bailleur commercial et il n’est pas nécessaire d’avoir des connaissances en gestion locative pour y prétendre. Cette gestion par bailleur offre l'assurance de toucher un revenu fixe mensuel. En effet, le bailleur est tenu de verser les loyers, même si le logement est vide.

​Pour leur déclaration d’impôt, les investisseurs en LMNP peuvent opter pour le régime réel simplifié ou pour la déclaration en micro BIC. Le régime réel simplifié est souvent plus avantageux, mais nécessite d’être bien entouré, car il multiplie les déclarations administratives et les formalités. La déclaration en micro BIC, plus simple, permet un abattement forfaitaire à 50 %, parfois moins intéressant que le régime réel simplifié. Adressez-vous à nous pour vous aiguiller dans ce choix !

​Pour réussir en LMNP, il faut être prêt à s’engager sur du long terme et suivre les 5 recommandations ci-dessous :
- Choisir un bien idéalement situé
- Ne pas acheter un bien surévalué
- Comparer plusieurs biens avant de s’engager
- Bien sélectionner le bailleur commercial : faire attention à toutes ses conditions
- Faire appel à un spécialiste pour les déclarations fiscales

​Les textes officiels qui encadrent la LMNP
Article -156 et Article – 199 sexvicies du Code Général des Impôts
BOI 3A-2-03 du Bulletin Officiel des Impôts
Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l’Habitation