SCI quelle imposition ?

​Les sociétés civiles immobilière (SCI), qu'elles soient familiales ou patrimoniales, peuvent notamment permettre de mieux gérer ses biens immobiliers. Avant de faire ce choix, il est important de bien comprendre son fonctionnement et son impact sur votre fiscalité. En effet, l’imposition d'une SCI n’est pas à prendre à la légère : en fonction du régime choisi, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), votre fiscalité ne sera pas la même.
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Le régime de l’impôt sur le revenu : avantage IS
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Sans démarche de votre part, l’imposition d'une SCI relève du régime de l’IR. Les bénéfices sont alors intégrés dans vos revenus fonciers.

Chaque associé est donc directement imposé sur la quote-part du résultat lui revenant Dans ce cas-là, la fiscalité ne diffère pas beaucoup de la détention d’un bien immobilier en direct. A cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux s’élevant actuellement à 17,2 %. Ainsi, si vous vous situez dans la tranche supérieure d’imposition de 41 %, vous pouvez voir vos revenus taxés à hauteur de 58,2 %.

​Autre élément à prendre en compte, le mode de calcul des bénéfices imposables. Dans le cadre du régime de l’IR, l’associé soustrait des revenus locatifs les charges déductibles qui comprennent :
- les intérêts des emprunts souscrits à l’occasion de l’achat et de la réalisation de travaux,
- les charges courantes de la société,
- les frais de gestion locative
- la taxe foncière,
- les frais d’entretien et de réparation.

Au contraire, les dépenses liées à l’achat du capital comme les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Si vous optez pour l’IS, la personne morale, à savoir la société, sera redevable de l’IS. Vous, en tant qu’associé, vous ne serez imposé que sur les dividendes que votre SCI pourrait vous verser.

Actuellement, l’IS est fixé au maximum à 26,5 % pour les sociétés dont le CA est inférieur à 250 ME. Cependant, pour des SCI respectant certaines conditions, l’imposition est limitée à 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 38120 euros.

Deux conditions doivent être respecter :
- le capital de la SCI doit être entièrement libéré,
- le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser 7 630 000 euros

Pour le régime de l’IS, le calcul des bénéfices est aussi plus favorable. En effet, en plus des frais de gestion, la SCI peut déduire les frais d’acquisition des biens.

Attention néanmoins, il faut bien prendre conscience que l’existence d’un déficit fiscal implique l’absence de distribution de dividendes auprès des associés. La SCI peut néanmoins dégager de la trésorerie afin de réaliser de nouveaux investissements.

​L’un des points forts du régime de l’IS est que vous pouvez choisir de repousser la distribution des bénéfices à une période qui sera fiscalement plus intéressante pour les associés comme le départ à la retraite. C’est également le cas pour une SCI à l’IR. La différence repose sur la fiscalité : à l’IR, qu’il y ait distribution ou non, la fiscalité est due.

​Impôt sur les apports : avantage IR
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Le régime de l’IR est plus avantageux. En ce qui concerne les apports en numéraires, il n’y a pas de différence car ils sont exonérés. Quant aux apports de terrains à bâtir et d’immeubles neufs, ils sont soumis a TVA quel que soit le régime.

En revanche, il est plus onéreux d’apporter un immeuble à une SCI soumise au régime de l’IS qu’à une SCI soumise au régime de l’IR. En effet, les apports d’immeubles sont exonérés de droits pour les SCI à l’IR uniquement à la constitution alors qu’un droit d’enregistrement de 5 % est appliqué aux apports d’immeubles faits aux SCI à l’IS.
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Impôt sur les plus-values : avantage IR​

Lors de la vente d’un bien immobilier ou de parts d’une SCI à l’IR, une taxe sur les plus-values immobilières de 36,2 % (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) est prélevée. Un abattement pour durée de détention est applicable dès la sixième année jusqu’à une exonération d’impôt à partir de la 22ème année (30ème année pour les prélèvements sociaux).

En revanche, lors de la cession de parts d’une SCI à l’IS, on applique le régime des plus-values mobilières. Enfin, si la SCI vend un immeuble, la plus-value va suivre le régime des plus-values professionnelles. Cette plus-value vient s’ajouter aux bénéfices de la SCI. Elle pourra être imposée au taux réduit de 15 % sur les premiers 38 120 euros, puis 26,5 % ou 27,5%.

Les questions à se poser pour décider
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Comme nous l’avons vu, chacune des solutions a des avantages et des inconvénients. L’IR est plus intéressant pour les plus-values et l’IS pour les revenus. Il faut donc se poser la question du but de la SCI. Est-elle constituée pour gérer des biens de famille à long terme ou pour gérer des biens destinés à être vendus pour réinvestir à brève échéance ? L’autre question à se poser est la suivante : est-ce que les associés ont besoin des revenus de la SCI dès à présent ou s’agit-il d’un moyen pour se constituer des revenus pour la retraite ?

Pour être sûr de faire le bon choix en matière d’imposition SCI, n’hésitez pas à nous contacter