Focus Défiscalisation - Bon usage du déficit foncier

Comment fonctionne le déficit foncier ?
Si un propriétaire bailleur supporte, pour un bien qu’il loue, des charges supérieures aux loyers perçus, on considère qu’il est en situation de déficit foncier. Dans ce cas, il peut soustraire ce déficit de son revenu foncier ou de son revenu global et réduire ainsi sa base imposable.
Chaque année, il est possible de déduire des revenus le déficit foncier, dans la limite de 10 700 €.
Mais cette limite n’est pas un problème, car dans le cas d’un dépassement de ce seuil, l’excédent sera reportable durant 6 ans pour une déduction sur le revenu global et durant 10 ans pour une déduction des revenus fonciers.
Autre point avantageux : le déficit foncier n’est pas comptabilisé dans les « niches fiscales » plafonnées à 10.000 euros par an et est donc cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation.

Quelles sont les conditions ?
Il faut respecter deux conditions principales pour l’activer :
- Le propriétaire doit être assujetti au régime réel d’imposition
- Le bien immobilier doit être mis en location de façon continue pendant au moins trois ans à compter de la première imputation du déficit. S’il s’agit d’un logement, il doit être loué à usage d’habitation principale du locataire.

Quelles sont les charges qui créent un déficit ?
- ​Les charges déductibles
​Toutes les charges ne sont pas déductibles. Ce sont d’abord les charges financières qui sont déduites des revenus fonciers, et si le solde constaté est négatif, le déficit s’applique. S’il est positif, ce sont ensuite les charges non financières qui sont soustraites du revenu global dans la limite de 10.700 euros.
- Les travaux qui peuvent créer un déficit
​Deux types de travaux peuvent créer un déficit foncier :
Les travaux de réparation et d’entretien, dont l’objet est l’apport d’un équipement mieux adapté à la vie moderne, sans modifier la structure existante ( par exemple, l’installation ou le remplacement d’une cuisine, d’une chaudière, etc.)
Les travaux d’amélioration, dont l’objet est le maintien ou la remise en état du bien afin d’en permettre un usage normal, sans en modifier l’agencement ou l’équipement ( par exemple, la réfection des équipements essentiels )

Les dépenses liées à des travaux de construction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles et ne peuvent pas créer de déficit foncier.

Avantages liés au déficit foncier
1- Réduire son revenu global sur le long terme
Le déficit foncier permet de déduire les charges générées par un bien (travaux) des revenus fonciers préexistants du propriétaire et/ ou de son revenu global. La limite est fixée à 10 700€/an mais le solde du déficit est reportable sur les revenus fonciers des propriétaires pendant 10 ans.

​2- Bénéficier d’une plus-value à terme
​Les travaux, dont le coût vient constituer le déficit, permettent de réhabiliter des biens anciens. Pour maximiser l'effet du dispositif, l'investisseur peut choisir un emplacement et un type de bien prestigieux ou recherché afin de réaliser une plus-value à terme.

3- Un investissement locatif à moindre frais
Le mécanisme de déficit foncier est conditionné à la mise en location du bien pendant au minimum 3 ans suivant l'imputation du déficit. Avec un logement bien placé et en bon état, les locataires potentiels ne manquent pas et l’investissement permettra de générer des revenus supplémentaires.

4- Un mécanisme cumulable avec d’autres avantages fiscaux
La réduction appliquée par le déficit foncier est cumulable avec les avantages fiscaux d’autres niches fiscales telles que la loi Pinel, la loi Malraux ou les investissements dans les Monuments Historiques par exemple. Il est aussi possible d’investir dans l’immobilier et bénéficier des effets du déficit foncier sans pour autant endosser la gestion du patrimoine mis en location : il suffira pour cela de se tourner vers l’investissement en SCPI de déficit foncier.​

Cumuler loi Malraux et déficit foncier
La Loi Malraux concerne les biens à rénover et permet d’obtenir une importante réduction d’impôt :
- 22 % pour les immeubles situés dans les sites patrimoniaux remarquables
- 30 % pour les immeubles situés dans les secteurs sauvegardés.

Les travaux de restauration d’un immeuble Malraux sont aussi éligibles au régime du Déficit foncier, pour ce qui concerne les travaux d’entretien et de réparation (par opposition à ceux de transformation). Le propriétaire doit s’engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant au moins 9 ans et à le conserver au moins 3 ans après l’imputation d’un déficit afin de conserver l’ensemble de ses avantages.