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Retour Finance Durable Que signifie le terme ISR ? Christilia GIL 14 mars 2022 Investissement éco-responsable et ISR Vous en avez tous entendu parlé mais ne savez de quoi il s’agit réellement. Le label ISR, signifiant Investissement Socialement Responsable, garantit l’aspect responsable d’un produit financier tel un fond. Ce label, représenté par un petit logo avec écrit ISR dessus, est attribué sur la base de critères ESG (environnemental, social et gouvernance). Ces derniers peuvent être l’aspect écologique des entreprises d’un portefeuille, de ce fait les sociétés de gestion éliminent tout ce qui touche à l’énergie fossile, au tabac ou à l’armement, afin de respecter ces critères. Précédent Suivant

Retour Immbilier Dispositif Censi-Bouvard : investir dans des logements meublés en résidences services Christilia Gil 28 sept. 2021 Complétant le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le dispositif Censi-Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôt et de récupérer la TVA sur un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services. Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales; L’attention de l’acquéreur est attirée sur les risques afférents à un investissement locatif (ex. : non-respect des conditions d’octroi de l’incitation fiscale, y compris des conditions de mise en location, défaillance de l’exploitant, loyers impayés, évolution défavorable du marché locatif) susceptibles d’entraîner la perte du bénéfice des incitations fiscales et/ou la remise en cause de l’équilibre financier de l’investissement. Le principe de la défiscalisation Pour profiter de la réduction d’impôts, vous devez acquérir avant le 31 décembre 2021 un logement neuf dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants, ou dans une résidence d’accueil et de soin agréée. En parallèle, vous vous engagez à le mettre en location pendant une durée de 9 ans. Le prix de revient du bien ne doit pas excéder 300 000 € et les avantages fiscaux offerts en contrepartie sont une réduction de 11 % HT, lissée sur 9 ans, et la récupération de la TVA à 20 %. Les avantages du dispositif Le type de logements visé par la loi Censi-Bouvard offre des taux de rendement intéressants, de l’ordre de 3,50 à 4,25 %. Il est de plus facile à louer grâce à la forte demande actuelle pour ces produits offrant des équipements et services de qualité. En outre, l’investisseur peut se décharger de la gestion locative quotidienne auprès d’un exploitant, qui assure l’ensemble des formalités liées à la mise en location du bien meublé. Enfin, le dispositif Censi-Bouvard offre l’avantage d’autoriser le report de la réduction d’impôts pendant 6 ans si cette dernière est supérieure à l’impôt dû, à condition que le logement soit encore en location l’année où le report est demandé. L’importance du réservoir de population garantit la profondeur du marché locatif mais également du marché des transactions (dans la perspective d’une revente à terme). A noter que les zones de tension locative coïncident généralement avec celles sur lesquelles le dispositif Pinel est accessible (Zone A, Abis et B1). Précédent Suivant

Retour Bien investir Transformer sa résidence principale en investissement locatif : une bonne idée ? Christilia GIL 21 juil. 2022 L’immobilier étant un marché résilient et rentable, vous envisagez de transformer votre résidence principale en investissement locatif. Plusieurs options s’offrent alors à vous : proposer l’intégralité de votre logement en location vide ou meublée, quelques pièces seulement, à l’année ou en saisonnier. Si vous souhaitez louer votre résidence principale en location saisonnière, vous êtes limité à 120 nuits maximum par an. Cette règle est valable peu importe l’endroit, en France, où se situe votre résidence. Ensuite, dans certains communes de plus de 200.000 habitants, vous allez devoir vous déclarer en Mairie. Vous allez, en contrepartie, obtenir un numéro unique. Ce numéro sera à faire figurer sur vos annonces de location saisonnière. Dans les autres communes, vous n’avez aucune démarche à faire. Les règles de la copropriété Au-delà de l’autorisation légale de pratiquer la location saisonnière dans votre ville, vous devez également vous assurer que votre règlement de copropriété ne vous interdit pas de faire de la location saisonnière. Pour cela, il faut s’assurer que les appartements ne soient pas destinés à « usage d’habitation bourgeoise exclusive ». Attention aux incidences fiscales, parfois douloureuses ! Sauf cas très particuliers d’exonération, les revenus tirés de cette mise en location doivent être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) d’autant que, si le propriétaire recourt aux services d’une plateforme en ligne, cette dernière adressera à l’administration fiscale un document annuel faisant apparaître un certain nombre d’informations relatives à ses utilisateurs, tel que le montant total brut des transactions qu’ils ont réalisées par son intermédiaire au cours de l'année civile précédente. Les revenus tirés de telles locations sont imposables non dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dès lors que le bien sera loué meublé. es contribuables pourront bénéficier du régime « micro-BIC » à condition toutefois, pour les professionnels, de réaliser des recettes inférieures à 72.600 euros. Ce régime présente l’avantage de la simplicité car permet notamment de déterminer le résultat imposable par application d’un simple abattement forfaitaire de 50% au chiffre d’affaires réalisé. Les loueurs peuvent toutefois opter pour un régime d’imposition de leur résultat au réel. Ce régime nécessite d’établir un bilan et un compte de résultat mais peut s’avérer avantageux pour les contribuables qui peuvent déduire des charges (d’amortissement notamment) pour un montant supérieur à 50 % de leurs recettes. Les recettes tirées de la mise en location ponctuelle d’une résidence principale sont par ailleurs soumises à prélèvements sociaux. Il s’agit dans la plupart des cas des prélèvements au titre des revenus du patrimoine au taux de 17,2 %. Précédent Suivant

Retour Vulnérabilité Tutelle, curatelle, sauvegarde de justice : quelles différences ? Christilia Gil 30 nov. 2021 En France, environ 900 000 personnes majeures dont les facultés mentales ou corporelles sont altérées font aujourd’hui l’objet d’une mesure de protection juridique, qu’il s’agisse d’une mise sous sauvegarde, d’une curatelle ou d’une mise sous tutelle. Leur nombre a considérablement augmenté ces dernières années du fait notamment du vieillissement de la population. Plus de la moitié de ces personnes sont prises en charge par des mandataires judiciaires à la protection des majeurs, l’autre part étant accompagnée directement par les familles. Tour d’horizon des dispositifs existants et de la marge de manœuvre des aidants.Trois principes fondamentaux Le prononcé par le juge d’une mesure de protection tient compte de trois grands principes (C. civ. art. 428) : - un principe de nécessité : seule l’altération des facultés mentales ou corporelles, médicalement constatées et mettant la personne dans l’impossibilité de pourvoir seule à ses intérêts ou l’empêchant de manifester sa volonté, peut justifier une mesure de protection ; - un principe de subsidiarité : le juge peut opter pour l’un ou l’autre des trois régimes de protection uniquement s’il ne peut pas être pourvu aux intérêts de la personne par l’application d’autres règles moins contraignantes ; - un principe de proportionnalité : la mesure doit être adaptée aux besoins et à la situation du majeur à protéger et individualisée en fonction du degré d’altération de ses facultés personnelles. Les dispositions du Code civil prévoient explicitement qu’une curatelle ne peut pas être ouverte si une sauvegarde de justice suffit et qu’une tutelle peut être ouverte uniquement s’il est établi que ni la sauvegarde de justice, ni la curatelle ne peuvent assurer une protection suffisante. Il existe plusieurs modes de protection : la sauvegarde de justice, la curatelle, la tutelle, qui sont chacun mis en place selon le degré d’insanité d’esprit ou de vulnérabilité de la personne à protéger. ​Toutefois, l’ouverture d’une incapacité judiciaire peut, dans certains cas, être évité par le biais du mandat de protection future, un dispositif institué par la loi du 5 mars 2007 qui donne le pouvoir à chacun d’organiser à l’avance sa propre protection. Placement sous sauvegarde de justice La sauvegarde de justice est la mesure de protection juridique de la personne la plus légère et la plus courte. Il s’agit d’un régime de protection temporaire qui laisse au majeur sa capacité juridique et la libre gestion de ses intérêts (C. civ. art. 433 et s). Elle est prise pour éviter le prononcé d’une mesure plus contraignante (curatelle, tutelle) ou encore si les facultés mentales du majeur protégé sont passagèrement altérées (à la suite d’un accident par exemple). Deux types de sauvegarde : - la sauvegarde par déclaration médicale, qui a pour origine la déclaration d’un médecin qui constate l’altération des facultés mentales de son patient ou de ses facultés corporelles de nature à empêcher l’expression de sa volonté, qui la rendent incapable de pourvoir seule à ses intérêts (C. civ. art. 434). La sauvegarde est alors mise en place sans décision du juge ; - la sauvegarde par décision judiciaire, qui permet au juge de placer sous sauvegarde de justice un majeur qui a besoin d’une protection temporaire ou d’être représenté pour l’accomplissement de certains actes déterminés (C. civ. art. 433, al. 1). Cette sauvegarde judiciaire est décidée par le juge des tutelles à la demande de l’intéressé ou de tout autre proche, membre de la famille ou non. La demande doit être effectuée auprès du tribunal judiciaire, accompagnée d’un certificat médical. Le juge n’est pas tenu d’auditionner la personne à protéger pour prendre sa décision, mais, dans ce cas, il doit tout de même l’entendre par la suite dans les meilleurs délais (sauf contre-indication médicale). ​Bon à savoir Aucune obligation n’est mise à la charge ni du procureur de la République ni du médecin d’informer le majeur de son placement sous protection en cas de sauvegarde par décision médicale uniquement. La décision de mise sous sauvegarde prononcée par le juge des tutelles présente la particularité de ne pouvoir faire l’objet d’aucun recours. Mais un recours reste possible contre la décision du juge procédant à la désignation d’un mandataire spécial (CPC art. 1250). ​Qui réalise les actes pendant la mesure ? Durant la période de protection, la personne sous sauvegarde de justice conserve l’exercice de ses droits. Elle peut accomplir tous les actes de la vie civile. En revanche, elle ne peut, notamment : - faire aucun des actes pour lesquels un mandataire spécial a été désigné (C. civ. art. 435, al. 1) ; - divorcer par consentement mutuel (C. civ. art. 229-2 et 249-4) ; - être juré, même si elle conserve ses droits civiques et politiques (CPP art. 256) Nullité des actes Les actes accomplis par le majeur placé sous sauvegarde sont en principe valable, mais ils peuvent cependant : - être annulés pour trouble mental dans certaines conditions, l’action pouvant librement être engagé par les héritiers du majeur (C. civ. art. 414-2, al. 2) ; - être rescindés pour simple lésion ou réduits en cas d’excès (C. civ. art. 435, al. 2). Cette action en rescision pour lésion est possible à la condition que le majeur ait subi un préjudice financier. Les actions en annulation et en rescision pour lésion peuvent être intentées pendant 5 ans si la preuve peut être apportée de l’insanité d’esprit du majeur au moment de leur conclusion. La gestion du patrimoine du majeur sous protection peut être confié à un tiers par mandat d’administration, désignation d’un mandataire spécial, etc. qui pourra accomplir un ou plusieurs actes précis (vente d’un bien immobilier, par exemple) pour le compte du majeur. Durée La sauvegarde de justice ne peut pas dépasser 1 an, sous peine de caducité. Elle est renouvelable une fois par le juge des contentieux de la protection (C. civ. art. 439, al. 1). Fin de la sauvegarde de justice - au décès du majeur placé sous protection ; - à l’expiration du délai pour laquelle elle a été prononcée ; - à la levée de la mesure par le juge des contentieux de la protection, après l’accomplissement des actes pour lesquels elle a été ordonnée ; - à la levée de la mesure par le juge des contentieux de la protection, lorsque le majeur reprend possession de ses facultés ; - à l’ouverture d’une mesure de curatelle ou de tutelle. ​Curatelle La curatelle est une mesure judiciaire destinée à protéger un majeur qui, en raison d’une altération de ses facultés personnelles, sans être hors d’état d’agir lui-même, a besoin d’être assisté ou contrôlé, d’une manière continue, dans certains actes de la vie civile (C. civ. art. 440). Plusieurs types de curatelle : curatelle simple, curatelle renforcée et curatelle aménagée - Dans la curatelle simple, la personne protégée accomplit seule les actes de gestion courante dits « actes d’administration » ou « actes conservatoires », comme la gestion du compte bancaire ou la souscription d’une assurance, mais elle doit être assistée de son curateur pour des actes qui engage son patrimoine pour le présent ou l’avenir. - En cas de curatelle renforcée, la liberté d’action du curateur est renforcée et porte sur le contrôle des revenus et des dépenses du majeur protégé. - Dans la curatelle aménagée, le juge énumère les actes que la personne sous curatelle peut faire seule ou non. Le rôle d’assistance est confié au curateur nommé, en règle générale, par le juge des tutelles. Ce dernier perçoit les ressources de la personne et règle ses dépenses sur un compte ouvert au nom de celle-ci. Procédure de mise sous curatelle et désignation du curateur La mise sous curatelle est décidée par le juge des tutelles à la demande de l’intéressé, d’un membre de sa famille proche ou du Procureur de la République (C. civ. art. 430). La demande doit être remise ou adressée au greffe du tribunal judiciaire du lieu de résidence habituelle de la personne à protéger, accompagnée de l’identité de la personne à protéger et d’un certificat médical sous peine d’irrecevabilité (CPC. art. 1218). Le juge dispose d’un délai d’un an pour instruire le dossier et rendre sa décision. Durant cette période, il auditionne la personne à protéger, sa famille, ses proches, son médecin traitant, etc. Il peut consulter des experts et peut, provisoirement, placer la personne sous sauvegarde de justice. ​Le curateur est désigné par le juge des tutelles en considération de ses aptitudes, de la situation de la personne à protégée et de la considération du patrimoine à administrer. Droits du majeur en curatelle et rôle du curateur Pour certains actes courants, le majeur concerné conserve l’exercice de ses droits et peut agir seul pour les actes de gestion courante ne portant pas atteinte à son patrimoine (vente de mobilier, perception de revenus, signature de certains baux, etc.), tandis que pour d’autres (ventes d’immeubles, etc.), le majeur ne peut agir qu’avec l’assistance de son curateur ou l’autorisation du juge des contentieux de la protection. Le rôle du curateur dépend de la forme de curatelle. Le curateur doit protéger le majeur en incapacité et rendre des comptes de l’exécution de sa mission à ce dernier et au juge. La loi prévoit expressément que l’assistance du curateur est requise pour (C. civ. art. 468) : - conclure un contrat de fiducie (C. civ. art. 468, al. 2) ; - conclure un mandat de protection future (C. civ. art. 477, al. 2) ; - faire emploi de ses capitaux (C. civ. art. 468, al. 2) ; - introduire ou défendre une action en justice (C. civ. art ; 468, al. 3) ; - effectuer des donation (C. civ. art. 470, al. 2), sauf si le curateur en est le bénéficiaire, alors la personne protégée sera assistée par le subrogé curateur ou par un curateur ad hoc désigné par le juge (C. civ ; art. 455, al. 1). Aucune rémunération n’est en principe attachée aux fonctions de curateur lorsque ces fonctions sont exercées par un proche (C. civ. art. 419). Cependant, le juge des tutelles ou le conseil de famille peut autoriser le versement d’une indemnité à la personne chargée de la protection si l’importance des biens à gérer ou la difficulté de la mesure de protection le justifient. Le montant de l’indemnité est fixé par le juge et est à la charge du majeur protégé. Et si la mesure de protection est exercée par un mandataire judiciaire à la protection des majeurs (MJPM), la rémunération du mandataire est à la charge totale ou partielle de la personne protégée à proportion de ses ressources. ​Durée et fin de la curatelle La mise sous curatelle est fixée pour une durée maximale de 5 ans. Celle-ci peut être renouvelée par le juge pour une même durée ou pour une durée plus longue qui ne peut excéder 10 ans (20 ans si l’altération des facultés mentales parait irrémédiable). Il existe plusieurs cas d’expiration de la curatelle (C. civ. art. 443, al. 1) : - décès du majeur protégé, - transformation de la curatelle en tutelle si l’état du majeur protégé s’aggrave, - levée pure et simple de la curatelle si l’état mental ou le comportement se sont améliorés, - déménagement de la personne hors de France empêchant tout suivi et contrôle de la mesure de protection etc. En cas de décès de la personne sous curatelle, le principe est que la curatelle cesse. Cependant, en cas de gestion d’affaire, les règles de cette gestion restent applicables au profit de l’ancien curateur ou tuteur (C. civ. art. 418). Tutelle Un majeur incapable peut être placé sous tutelle, dès lors qu’il a besoin d’être protégé lui et/ou tout ou partie de son patrimoine s’il n’est plus en état de veiller sur ses propres intérêts. Il est représenté d’une manière continue, par un tuteur, dans les actes de la vie civile (C. civ. art. 440). Cette mesure constitue le régime de protection le plus lourd, car le majeur est atteint d’une incapacité absolue. Elle est ainsi mise en place uniquement s’il est établi que ni une sauvegarde de justice ni une curatelle ne peuvent assurer une protection suffisante pour le majeur. Procédure de mise sous tutelle et choix du tuteur La demande de mise sous tutelle s’effectue selon les mêmes modalités que pour une curatelle auprès du juge des contentieux de la protection. Le tuteur est nommé par le juge des tutelles (ou le conseil de famille s’il en a été constitué un) selon un ordre de préférence fixé par la loi (C. civ. art. 446 à 451). Peut en effet être tuteur toute personne : - que le majeur a lui-même désignée par avance, sauf refus de la personne choisie ou si elle est dans l’impossibilité d’exercer sa mission ; - que le juge ou le conseil de famille a désigné. Il peut s’agir du conjoint, du partenaire pacsé ou du concubin du majeur à condition que la vie commune n’est pas cessée ou en cas d’empêchement de désignateur pour une autre cause. Le tuteur est assisté dans sa tâche par le conseil de famille et contrôlé par le juge et, le cas échéant, un tuteur subrogé chargé de surveiller les actes passés par le tuteur. Droits du majeur en tutelle et rôle du tuteur Le jugement de mise sous tutelle crée, en principe, une incapacité d’exercice générale du majeur sous tutelle, qui doit être représenté par le tuteur dans tous les actes de la vie civile (C. civ. art. 473, al. 1). Le majeur ne peut plus gérer lui-même son patrimoine, ses comptes bancaires, etc. et selon les actes, le tuteur peut agir seul ou être autorisé par le juge ou par le conseil de famille. Cependant, cette incapacité supporte des exceptions. En effet, le majeur conserve le pouvoir d’effectuer les actes de la vie courante, autorisé par l’usage (C. civ. art. 473, al. 1) et portant sur des montants relativement faibles au regard des capacités financières du majeur. Si le majeur est intellectuellement capable de donner son consentement, il peut effectuer l’acte seul ; dans le cas inverse, l’acte ne peut être accompli. Le majeur sous tutelle peut également accomplir seul les actes à caractère strictement personnel ou que le juge aura listé comme pouvant être effectué par le majeur lui-même. Le majeur en tutelle exerce personnellement son droit de vote, pour lequel il ne peut être représenté par son tuteur, et le choix de la personne à qui il peut donner procuration est strictement réglementé (C. élec. art. L 72-1). Il peut faire seul son testament avec l’autorisation du juge et peut également le révoquer seul (C. civ. art. 476, al. 2 et art. 476, al. 3). Pour ce qui est des donations, il doit être assisté ou représenté par son tuteur avec l’autorisation du juge (C. civ. art. 470, al. 2 et art. 476, al. 1). La loi prévoit une nullité de plein droit pour tous les actes passés par le majeur seul après le jugement d’ouverture de la mesure de protection, pour lesquels il devait être représenté par son tuteur. Il n’est pas nécessaire de prouver que le majeur a subi un préjudice. Mais s’il est démontré que l’acte a profité au majeur et qu’il est exempt de lésion, le contractant du majeur pourra faire obstacle à l’action en nullité engagée contre lui (C. civ. art. 1150 et 1151). Le tuteur peut accomplir seul les actes conservatoires, qui permettent de sauvegarder le patrimoine de la personne protégée ou de soustraire un bien à un péril imminent ou à une dépréciation inévitable sans compromettre aucune des prérogatives de son titulaire (C. civ. art. 504, al. 1). Il peut également accomplir, sauf exception, les actes d’administration nécessaires à la gestion du patrimoine, sans autorisation (C. civ. art. 504, al. 1). La loi interdit au tuteur d’accomplir certains actes lui permettant de tirer avantage de sa situation, notamment : - exercice d’un commerce au nom de la personne incapable, - acquisition des biens du majeur qu’il représente, - établissement d’un lien de subordination entre lui et l’incapable majeur (par un contrat de travail, par exemple). Ainsi, le tuteur a besoin de l’autorisation du juge pour accomplir tout acte de disposition (C. civ ; art. 505, al. 1) qui engage le patrimoine de la personne protégée, pour le présent ou l’avenir, par une modification importante de son contenu, une dépréciation significative de sa valeur en capital ou une altération durable des prérogatives de son titulaire. ​Le tuteur doit rendre compte au juge des tutelles des actes de gestion qu’il passe au nom du majeur protégé. S’il constate une anomalie, le juge a la possibilité de réunir le conseil de famille pour déterminer si cette gestion est conforme aux intérêts du majeur protégé. Le tuteur engage sa responsabilité dès lors qu’une faute a été commise, qu’elle soit intentionnelle ou pas. Comme pour la curatelle, la loi pose expressément le principe de la gratuité des fonctions de tuteur, lorsque ces fonctions sont assumées par un proche du majeur protégé. Une rémunération à la charge de la personne protégée est toutefois prévue si la protection est assurée par un mandataire judiciaire. Durée et fin de la tutelle Le tuteur est nommé par le juge des contentieux de la protection pour toute la durée de la tutelle. Elle est limitée à 5 ans et peut être renouvelée pour 10 ans si l’altération des facultés personnelles de la personne sous tutelle n’apparaît manifestement pas susceptible de connaître une amélioration du point de vue médical. Le renouvellement de la mesure de tutelle ne peut pas excéder 20 ans. À l’issue des 5 années, le tuteur peut demander au juge, ou au conseil de famille à être déchargé de ses fonctions. Par exception, le conjoint, le partenaire de Pacs et les enfants du majeur sous protection sont tenus de conserver la tutelle (C. civ. art. 453). La tutelle s’achève dans les mêmes conditions qu’une curatelle : - décès de l’incapable majeur ; - levée pure et simple de la tutelle suite à la guérison ou à l’amélioration de l’état de la personne protégée ; - déménagement de la personne hors de France empêchant tout suivi et contrôle de la mesure de protection. Le mandat de protection future, ou comment organiser à l’avance la défense de ses intérêts Le mandat de protection future est un contrat qui a pour objet de permettre d’organiser à l’avance sa propre protection en cas d’incapacité ou celle de son enfant, particulièrement si celui-ci est handicapé, pour ainsi éviter l’ouverture d’une mesure judiciaire de protection ou d’habilitation familiale incapacitante (C. civ. art. 477 à 494). Le mandant conserve sa capacité juridique et peut accomplir tous actes conservatoires, d’administration et de disposition, y compris sur, les biens dont il a confié la gestion au mandataire. Dès lors qu’elle ne fait pas déjà l’objet d’une mesure de tutelle, une personne peut confier à un ou plusieurs tiers (personne physique ou morale) le mandat de la représenter « pour le cas où elle ne pourrait plus pourvoir seule à ses intérêts » (C. civ. art. 477, al. 1 et 494-8, al. 2). Le mandat fixe la mission du mandataire et définit l’étendue de ses pouvoirs. Celui-ci peut être chargé de veiller à la fois sur la personne devenue vulnérable mais également sur ses intérêts patrimoniaux. ​Le mandat est un contrat qui peut être réalisé sous plusieurs formes. En effet, il peut être conclu soit : - par un acte authentique par-devant notaire, il permettra dans ce cas de confier des pouvoirs étendus, notamment des actes importants sur le patrimoine comme, par exemple, la vente d’un immeuble ; - par un acte sous signature privée, la gestion des biens se limitant là aux actes d’administration tels que la conclusion d’un bail d’habitation ou ouverture d’un compte de dépôt. Il s’oppose aux actes de vente, de cession gratuite, de perte ou de destruction, c’est-à-dire ceux qu’un tuteur peut faire sans autorisation du juge comme renouveler le bail d’un locataire. L’acte sous signature privée peut être enregistré auprès de l’administration fiscale pour lui donner une date certaine. Le mandat prend effet dès l’établissement médicale de la perte de toutes facultés par le mandant. Mandat de protection pour autrui pour protéger un enfant Les parents (ou le dernier vivant d’entre eux), dès lors qu’ils ne font pas l’objet d’une mesure de curatelle ou de tutelle, et qu’ils exercent l’autorité parental sur leur enfant mineur ou la charge matérielle et affective de leur enfant majeur, peuvent désigner un ou plusieurs mandataires chargés de les représenter pour le cas où cet enfant ne pourrait plus pourvoir seul à ses intérêts. Dans ce cas, le mandat est obligatoirement conclu devant un notaire. Le mandat prend effet en cas de décès où à partir du moment où le ou les parents ne pourront plus prendre soin de leur enfant. Contrôle de l’exécution du mandat Les modalités de contrôle des actions du mandataire peuvent être fixées par le mandant lors du choix du mandataire (C. civ. art. 479, al. 3). Il peut notamment désigner une ou plusieurs personne(s) chargée(s) de ce contrôle. Le juge des tutelles ne peut pas modifier le contenu du contrat de protection future mais il peut vérifier les comptes de gestion du mandataire, prendre toutes les mesures qui s’imposent pour préserver les intérêts du mandant et, au besoin, révoquer le mandat s’il l’estime insuffisant ou contraire aux intérêts de la personne protégée. ​Le mandat de protection future s’exerce à titre gratuit, sauf stipulations contraires (C. civ. art. 419, al. 5). Le mandant a la liberté de prévoir une rémunération, son montant, ainsi que les modalités de versement. ​Pouvoirs et obligations du mandataire Dès la prise d’effet du mandat, le mandataire peut agir au nom et pour le compte du mandant qu’il représente. L’étendue de ses pouvoirs dépend de la forme du mandat et de la volonté exprimée par le mandant, en ce qui concerne la protection des biens. Si le mandat est établi par acte notarié, le mandataire peut effectuer tous les actes que le tuteur a le pouvoir d’accomplir seul ou avec une autorisation (C. civ. art. 490, al. 1). Le mandataire peut donc effectuer les actes conservatoires et d’administration, mais aussi les actes de dispositions sans autorisation judiciaire, sauf exception. Il ne peut accomplir un acte à titre gratuit qu’avec l’autorisation du juge des tutelles (C. civ. art. 490, al. 2). Le mandat étant une charge personnelle, le mandataire est tenu d’accomplir personnellement ses missions. Il est tenu de faire procéder à l’inventaire des biens (s’il est chargé de l’administration des biens de la personne à protéger) lors de l’ouverture de la mesure de protection sans aucun délai. Il doit également établir chaque année le compte de sa gestion, qui est vérifier selon les modalités prévues par le mandat. Fin du mandat Le mandat peut prend fin pour l’une des causes suivantes : - rétablissement des facultés personnelles du mandant, - décès du mandant, - placement du mandant sous curatelle ou tutelle, - décès du mandataire ou placement sous une mesure de protection ou dissolution s’il s’agit d’une personne morale, - révocation du mandataire par le juge des tutelles. À l’expiration du mandat et dans les 5 ans qui suivent, le mandataire chargé de gérer les biens de la personne protégée doit tenir à la disposition de la personne qui continue la gestion des biens du majeur ou de la personne protégée ou de ses héritiers l’inventaire des biens et ses actualisations, ainsi que les 5 derniers comptes de gestion. Il doit également tenir à leur disposition les pièces nécessaires pour continuer la gestion ou assurer la liquidation de la succession (C. civ. art. 487). Précédent Suivant

Retour Transmission Conditions de validité d’un prêt familial Christilia Gil 25 janv. 2021 Problématique : Une cliente souhaite aider sa fille pour s’installer dans la vie. Elle envisage de réaliser un prêt familial de somme d’argent. Quelles sont les modalités et les règles à respecter pour que son prêt ne risque pas d’être requalifié, notamment en don ? D'un point de vue civil : L’article 1359 du Code civil impose l’établissement d’un écrit au-delà de 1 500 €. Cet écrit peut prendre la forme d’un acte notarié ou d’un acte sous-seing privé. Il doit indiquer les conditions de prêt, à savoir : - Le montant en chiffres et en lettres, - Le montant en chiffres et en lettres, - L’échéancier précisant les dates et le montant des échéances, - Le taux d’intérêt (il ne doit pas être supérieur au taux légal d’usure) ou l’absence d’intérêts. Il appartient à l’emprunteur de signer le contrat de prêt et d’ajouter de sa main le montant de la somme empruntée en chiffres et en lettres. Lorsque le contrat est un acte sous seing privé, il est fortement recommandé de procéder à son enregistrement afin qu’il acquiert une date certaine. Il devient ainsi opposable à l’administration et aux tiers. Le fait d’avoir ainsi enregistré l’acte permet de prouver qu’il s’agit bien d’un prêt familial et non d’une donation. La formalité de l’enregistrement implique le règlement d’un montant fixe de 125 €. D'un point de vue fiscal : Il existe une présomption fiscale de prêt familial : c’est à l’administration de prouver qu’il s’agit d’une donation ou d’une somme imposable. En effet, la jurisprudence admet que les sommes versées sur le compte du contribuable par des membres de sa famille sont présumées constituer des prêts non imposables à moins que l’administration apporte des éléments probants en sens contraire (CE. 7e et 8e s.sect 17 oct.1990, n°97253). ​ OBLIGATIONS DÉCLARATIVES D’ORDRE GÉNÉRAL : C’est au débiteur de déclarer le prêt à travers le formulaire n°2062 lequel doit être joint à sa déclaration de revenus. Cette déclaration est obligatoire dès lors que le montant du prêt excède 5 000 €. Sanction fiscale : Le défaut de production dans les délais prescrits entraîne l’application d’une amende de 150 €. Sanction pénale : En cas d’omission volontaire de déclaration ou d’inexactitudes volontaires, les contractants encourent une amende de 37 500 € et 5 ans d’emprisonnement. ​ OBLIGATIONS DÉCLARATIVES DES REVENUS, UNIQUEMENT SI LE PRÊT COMPORTE DES INTÉRÊTS… Le prêteur déclare chaque année les intérêts perçus sur sa déclaration de revenus, dans la rubrique des revenus de capitaux mobiliers (case 2TR). L’emprunteur devra établir une déclaration n°2777-SD lors de chaque versement des intérêts dans les 15 jours du mois suivant le ou les versements. Il devra également déclarer leur montant sur un formulaire n°2561 avant le 15 février de l’année suivant leur versement. Précédent Suivant

Retour Protection sociale du dirigeant Tout savoir sur la protection sociale du dirigeant d’entreprise Christilia Gil 15 juin 2021 Un dirigeant d’entreprise ne doit pas négliger sa couverture sociale. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la protection sociale du dirigeant d’entreprise. COMMENT FONCTIONNE LA PROTECTION SOCIALE DES CHEFS D’ENTREPRISE ? Les dirigeants d’entreprise s’acquittent de cotisations sociales leur ouvrant droit à des prestations dans le cadre des systèmes de santé et de retraite. Le régime obligatoire s’applique donc également aux chefs d’entreprise. Cependant, étant soumis à des régimes différents que ceux dont bénéficient les salariés, ils peuvent le compléter par un régime facultatif ou des produits d’épargne retraite afin de mieux se protéger des éventuels risques qui peuvent survenir au cours d’une vie. QUELS SONT LES DIFFÉRENTS RÉGIMES DE COTISATIONS EXISTANTS ? Selon le statut du dirigeant d’entreprise, ce dernier sera rattaché à l’un des deux régimes existants : régime des salariés ou assimilés-salariés et régime des travailleurs non-salariés (TNS). Pour rappel, le statut social du dirigeant d’entreprise découle de la forme juridique de son entreprise. LE RÉGIME DES SALARIÉS OU ASSIMILÉS-SALARIÉS Les chefs d’entreprise considérés comme salariés ou assimilés-salariés (gérant minoritaire de SARL ou président de SAS) cotisent au régime général de la Sécurité sociale. La protection sociale des dirigeants d’entreprise est alors quasi-identique à celle d’un salarié (assurance-chômage exceptée). Pour le paiement des charges sociales, le chef d’entreprise doit prendre en compte son salaire brut, ses indemnités, ses primes, ses gratifications et ses avantages en nature. Le taux de cotisations sociales supporté par un dirigeant assimilé-salarié est plus élevé que celui d’un travailleur non-salarié. Il oscille entre 38 % et 79 % du revenu net. Le dirigeant rattaché au régime général profite d’une retraite complémentaire plus importante que le TNS et d’une meilleure prévoyance. Les principaux éléments de la couverture sociale sont les suivants : - Le taux de prise en charge des dépenses médicales varie entre 35 % et 80 % s’il s’agit d’une hospitalisation, de petits risques (consultations médicales, médicaments, auxiliaires médicaux, etc.) ou de gros risques (affections de longue durée, examens et soins des quatre derniers mois de grossesse, etc.). - En cas d’accident du travail : prise en charge totale. - En cas de maladie ou de maternité, les indemnités journalières sont plafonnées. - Les dirigeants bénéficient de la retraite complémentaire des cadres. - Ils bénéficient aussi des allocations familiales. LE RÉGIME DES TRAVAILLEURS NON-SALARIÉS (TNS) Certains chefs d’entreprise sont considérés comme travailleurs non-salariés (TNS) et dépendent du régime de la Sécurité sociale des indépendants (SSI), comme les gérants majoritaires de SARL et d’EURL ou encore les artisans et les commerçants exerçant en entreprise individuelle. Le fonctionnement de la protection sociale des TNS est plus complexe que le régime général de la Sécurité sociale. Toutefois, la loi de financement pour la Sécurité sociale pour 2020 a contribué à simplifier le système pour les TNS. Désormais, les informations liées à la rémunération sur la déclaration d’impôt sur le revenu. Les services fiscaux transmettent directement à l’Urssaf les informations qui sont nécessaires à l’établissement de l’assiette des cotisations sociales. Généralement, le taux des cotisations sociales appliqué aux TNS diminue lorsque la rémunération augmente. Il est dégressif de 44 % à 25 %. Le taux de cotisation des dirigeants TNS est donc moins élevé que ceux considérés comme assimilés-salariés mais la couverture de retraite et de prévoyance est moins importante. Les principaux éléments de la couverture sociale des TNS sont les suivants : - Le taux de prise en charge des dépenses médicales varie entre 35 % et 80 % s’il s’agit d’une hospitalisation, de petits risques (consultations médicales, médicaments, auxiliaires médicaux, etc.) ou de gros risques (affections de longue durée, examens et soins des quatre derniers mois de grossesse, etc.). - En cas d’arrêt de travail suite à une hospitalisation, une maternité, une maladie, ou un accident, la prise en charge varie selon le régime complémentaire et après expiration d’un délai de franchise propre à chaque régime. - La retraite de base et la retraite complémentaire sont obligatoires. - Les dirigeants d’entreprise bénéficient aussi des allocations familiales. COMMENT OPTIMISER FISCALEMENT SA PROTECTION SOCIALE Selon le montant de la rémunération du dirigeant d’entreprise, le poids des cotisations sociales peut être plus ou moins important. Pour diminuer ce coût et donc optimiser fiscalement sa protection sociale, plusieurs solutions existent. MISER SUR L’ÉPARGNE RETRAITE Tout comme les salariés, les dirigeants peuvent bénéficier d’un dispositif d’épargne retraite. Mieux encore, en tant que chefs d’entreprise assimilés-salariés, ils peuvent eux-mêmes décider de mettre en place un dispositif d’épargne retraite collectif (PERCOL) au sein de leur entreprise et en profiter. Attention, toutefois, à vérifier quelques détails, le dispositif doit être cohérent avec le statut du dirigeant et donc inclure les cadres. Pour les dirigeants TNS, suivant le nombre de salariés présents dans l’entreprise, moins de 249, ils peuvent mettre en place un PERCOL ou PEE (plan épargne entreprise). Dans les autres cas de figure, le dirigeant est libre d’ouvrir pour son compte un plan d’épargne retraite individuel (PERIN) qui lui permettra de déduire les versements volontaires de l’assiette de son impôt sur le revenu. Autre avantage de ce placement : les sommes issues de l’intéressement, de la participation et des abondements employeurs versées dans un PER d’entreprise sont exonérées d’impôt sur le revenu à l’entrée, mais aussi à la sortie. SE RÉMUNÉRER EN DIVIDENDES Pour échapper au coût des cotisations sociales, il peut être judicieux de se rémunérer en dividendes. En effet, les dividendes sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, dont 17,2 % de prélèvements sociaux. Un taux bien moins élevé que celui appliqué sur un salaire. Attention, toutefois, qui dit rémunération en dividendes, dit absence de cotisations à un régime obligatoire. Cette option peut donc permettre au dirigeant de réduire fiscalement le poids des charges sociales, mais elle ne lui permet pas de bénéficier d’une couverture sociale. Il ne faut donc pas tout miser sur ce mode de rémunération. Les dividendes peuvent venir alléger le montant versé au titre du salaire et donc alléger les cotisations sociales. Attention, ce calcul est à réaliser au cas par cas en fonction du statut du dirigeant et du montant de sa rémunération. Précédent Suivant

Retour Bien investir QUE FAUT-IL CHOISIR ENTRE IMMOBILIER RÉSIDENTIEL ET IMMOBILIER DE BUREAU ? Christilia GIL 9 sept. 2022 L’année 2021 a dévoilé une nouvelle tendance concernant les investissements immobiliers : l’essor de l’immobilier résidentiel. Selon Colliers Internationals, les volumes d’investissement résidentiel ont bondi de 89% au cours de l’année 2021 et ont franchi pour la première fois la barre des 30% du volume total des investissements immobiliers en Europe. Un rééquilibrage des investissements qui s’est également manifesté par les nouveaux investissements des acteurs institutionnels vers l’immobilier résidentiel. IMMOBILIER RÉSIDENTIEL : UN INVESTISSEMENT ATTRACTIF FAVORISÉ PAR LES ÉVOLUTIONS ÉCONOMIQUES ET SOCIÉTALES Le déficit général des logements en France apporte un premier éclairage à cet attrait pour l’immobilier résidentiel. Ce sont en effet 500 000 logements supplémentaires dont le territoire aurait besoin alors que le pays ne parvient à en fournir « que » 400 000. Ce constat s’applique d’ailleurs plus largement à l’Europe. Les nouveaux usages de l’immobilier expliquent également cet attrait pour l’immobilier résidentiel notamment à travers “l’immobilier en tant que service”. Les usagers se tournent en effet vers des logements proposant des infrastructures de loisirs, des activités collectives, … Quelle que soit la génération à laquelle ils appartiennent ! Les raisons sont également économiques : l’immobilier résidentiel est moins volatile que celui des bureaux. La crise sanitaire en est la preuve en ayant transformé les résidences en bureaux à travers l’essor du télétravail qui s’est ensuite maintenu. Il y a ainsi une convergence des rendements observés depuis quelques années entre les deux secteurs, le rendement supplémentaire offert par un bien immobilier résidentiel étant désormais proche de celui des bureaux. Ainsi, l’ensemble de ces raisons encourage les acteurs institutionnels à être de plus en plus présents sur le marché de l’immobilier résidentiel et tend à rendre cet investissement de plus en plus attractif aux yeux des investisseurs. IMMOBILIER DE BUREAU : DES AVANTAGES HISTORIQUES RÉSISTANTS Parmi les forces de l’immobilier de bureaux nous pouvons souligner la persistance des taux réels bas et l’activité économique qui se maintient malgré les crises (énergétique, sanitaire, géopolitique) mais dont les effets restent encore à craindre. Si la tendance est à la qualité s’agissant des investissements faits dans les quartiers centraux des affaires (QCA) des grandes villes européennes, confirmées par des niveaux de transactions soutenus au 1er trimestre 2022 sur les marchés “core” ou “prime”, la baisse des rendements s’avère toutefois existante. En effet Paris, Berlin, Munich ou Milan voient leurs opérations «Prime» mener à des taux de rendements médians autour de 3%. Reste que les loyers demeurent indexés sur l’inflation, mais exonérés de toute pression règlementaire liée par exemple à l’encadrement des loyers que subi plutôt le résidentiel. Et l’on peut s’attendre à voir dans les mois à venir les prémices de la remontée des loyers soutenus par l’inflation, déjà observés au premier trimestre 2022. Par ailleurs, les taux de vacances demeurant stables, notamment dans les “QCA” européens où ils sont repassés sous les 5%, l’immobilier de bureau reste un investissement stable et fiable. L’immobilier résidentiel est favorisé par les tendances sociétales et économiques ainsi que par sa volatilité inférieure à l’immobilier de bureaux. Si l’immobilier de bureaux conserve ses atouts historiques, la convergence des rendements rend l’investissement de ces deux types d’immobilier aussi intéressant l’un que l’autre. VOUS SOUHAITEZ EN SAVOIR PLUS SUR L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER ? CONTACTEZ NOUS Précédent Suivant

Retour Vulnérabilité Assurance vie et vulnérabilité Juriscampus - Michel Leroy 31 déc. 2021 Un intéressant arrêt a été rendu par la Cour de cassation le 17 novembre 2021 (Cass 1ère ci. 17 novembre 2021, n° 20-12.711). L’arrêt mérite de retenir l’attention, car il concerne une situation assez fréquente compte tenu du vieillissement de la population. https://www.juriscampus.fr/assurance-vie-et-vulnerabilite/ ​ Précédent Suivant

<Précédent ESPARIAT Aix en Provence - 13100 Centre ville Livraison : 1er sem 2024 547 827 - 774 924 € TTC Résidence principale ou investissement Loi Malraux Un projet de restauration complète d’un élégant hôtel particulier du XVIIIème siècle DANS UN QUARTIER PATRIMONIAL PROTÉGÉ. 4 lots disponibles T2 à T4 Les + - Plein coeur des rues commerçantes et piétonnes - Le style d'hôtel particulier Aixois très recherché - L'importante défiscalisation en Malraux Un emplacement idéal : en plein cœur de l’hypercentre et dans le secteur sauvegardé d’Aix-en-Provence. Découvrez cet élégant hôtel particulier du XVIIIème siècle, aux caractéristiques architecturales historiques. Avec vue sur les jardins/cours à l’arrière, la restauration complète du bâtiment offrira de beaux appartements lumineux allant du T2 au T3 duplex - T3/4. L’esprit de cette restauration consiste dans son ensemble à conserver au maximum les éléments de caractère existants tels que les cheminées (en matériaux nobles : marbre, pierre ou bois), les moulures d’époque datant du XVIIIème siècle, afin de préserver l’architecture originelle de l’immeuble.

Retour Fiscalité Biens immobiliers démembrés : qui paie l'IFI ? C GIL 10 oct. 2022 Les règles applicables en matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI) diffèrent en fonction de la source du démembrement de propriété. En effet, pour un bien immobilier démembré, l'usufruit appartenant à une personne et la nue-propriété à une autre, c'est en principe l'usufruitier qui est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cet IFI est calculé sur la valeur de la pleine propriété, et l'usufruitier ne peut pas se prévaloir d'une décote en raison de cette situation juridique. Il existe toutefois des exceptions assez fréquentes, mais souvent méconnues. Dans le cadre familial, lorsque l'usufruit a été attribué au conjoint survivant au titre de ses droits légaux dans une succession, il revient à chacun de l'usufruitier et du nu-propriétaire de déclarer à l'IFI la valeur de son droit selon le barème légal. Par exemple, suite au décès de votre père, vous avez hérité de la nue-propriété du logement de vos parents et d’un bien locatif. La valeur en pleine propriété de ces biens s’élève à 500.000 €. Votre mère a 75 ans. La valeur de la nue-propriété s’élève donc à 350.000 € (70 % de 500.000 €). Ce montant va venir s’ajouter à la valeur de votre patrimoine immobilier (après abattement de 30 % sur votre résidence principale) pour déterminer si vous êtes imposable à l’IFI . Précédent Suivant